《表4 修改后模型的回归结果》

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《城市轨道交通客流量大小对房租价格的影响——以南京地铁四号线为例的实证分析》

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地铁站点客流量对周边小区房租价格的负向效应与房屋距主城区市中心距离相关。变量lnPopul＿lnDxjk的回归结果显示，随着距主城区新街口的距离增加，站点客流量增加产生的负向影响逐渐减小。主城区有其天然的区位优势，其市场发展成熟，商贸密集度高，各类基础设施配套齐全，公共交通网较为完善，居民有多种交通方式可以选择。即使租客租赁距地铁站较远的房子，仍然可以享受便捷的交通，因此地铁开通运营对此地区交通易达性的提升幅度较小，对房租价格的正向影响程度也较小。由于房租价格由地铁带来的“正、负外部性”综合影响决定，正外部性越小，负外部性就越突出。这一特点反映在租客的租房决策上，相对于郊区市场，他们更加不愿意忍受主城区市场地铁站点高客流量带来的噪音、拥挤、脏乱等“负外部性”。而在远离新街口的郊区市场，公共交通不发达，地铁开通带来的改善区位条件、提高交通易达性等“正外部性”较高，对房租价格的增值效应较大，相比之下，租客对“负外部性”的容忍程度较高，站点高客流量的负向影响较小。因此，地铁客流量对房租价格的影响程度存在分市场效应，客流量增加产生的负向影响在主城区市场要大于郊区市场。