《表3 经典地理加权回归与多尺度地理加权回归模型带宽》

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《北京市二手住宅价格影响机制——基于多尺度地理加权回归模型(MGWR)的研究》

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由表3可知，MGWR能够直接反映不同变量的差异化作用尺度，而经典GWR则只能反映出各个变量作用尺度的平均值。经典GWR的带宽为142，占总样本数量的4.8%。而通过计算MGWR，发现不同变量的作用尺度差异很大。在MGWR回归结果中，常数项、成交月、面积、卧室数量、楼龄、楼层、朝向、最近地铁站距离8个变量的回归系数整体显著。而装修状况、房屋结构、到小学距离、到公交站距离4个变量的回归系数不显著。常数项表示了在其他自变量确定的情况下，不同位置对于房价的影响。其中本文控制了交通的因素，故而常数项反映了学区、建成环境等其他区位因素对于房价的影响。其作用尺度为43，占总样本数量的1.4%，远低于其他变量的作用尺度。北京六环内面积约为2 267 km2，1.4%的面积为31.7 km2。平均意义下，该尺度接近于北京市街道尺度。而对于城市中心的样本点来说，该尺度接近于社区尺度。这一方面说明区位的价值在街道行政区大小的范围内基本相同，一旦超过该尺度，系数会出现剧烈变化。另一方面，该结果也说明二手住宅价格对于区位非常敏感。成交月的作用尺度同样较小，为67，接近街道尺度，这说明价格随时间的涨幅在空间上的差异较大。房屋面积的作用尺度很小，为116，说明面积存在的空间异质性较大。卧室数量的作用尺度为2 945，属于全局尺度，即几乎不存在空间异质性，北京各地区房价受到卧室数量的影响基本相同。楼龄的作用尺度为481，占总样本16.2%，存在较大的空间异质性。楼层的作用尺度为1 114，属于较大尺度，系数在空间上较为平稳。房屋朝向的作用尺度为1 890，同样属于较大尺度。到地铁站的距离的作用尺度为2 970，是全局尺度，即基本不存在空间异质性。