《表3 2012～2017年全国房地产开发企业资产负债率情况》

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《新建商品房预售资金监管改革探讨——以武汉市为例》

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房地产开发周期长，资金需要量大，一次性投入大，属资金密集型产业。一是我国房地产企业资产负债率比其他行业高。从全国来看，2012年房地产开发企业资产负债水平75.2%，且逐年上升，2017年资产负债率达到79.1%（见表3）。但房地产开发企业预售项目资金进入监管账户，在监管期内，重点监管资金除用于项目后续建设资金外，剩余部分不能提取用于偿还银行贷款或其他外债，一定程度上增加了房地产开发企业的负债。二是提高了房地产开发企业资金成本。房地产开发企业的资金来源主要有：自有资金、银行贷款、定金及预售款、企业发债或股票融资、房地产投资信托等。资金来源构成中，除企业自有资金外，定金及预售款占比最高，银行贷款第三位。若将个人住房按揭贷款计入预售款，定金及预售款在资金来源构成中占比最高，2012～2018年，分别为38.4%、39.7%、36%、39.3%、46%、46.5%、47.7%，且呈逐年上涨趋势。但商品住宅预售后，其预售款全部存入资金监管账户，只能按照规定的节点提取使用，既影响了企业资金使用，又提高了企业财务费用。本质上说，定金及商品房预售款是企业所有，其资金除了用于项目开发建设外，应当可以用于归还银行借款或偿付其他债务，但由于实行商品房预售监管，预售项目后续建设资金大都需要从银行借款或通过其它举借等方式筹措，据调查，目前房地产开发企业的平均融资成本为12%～15%，增加了企业融资成本；特别是“去杠杆、房住不炒”政策的实施，银行信贷资金进入房地产领域受限，“融资难、融资成本高”更影响了房地产开发企业的开发能力。