《表1 典型产业地产物业资本化产品》

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《我国产业地产的盈利方式及其未来发展趋势》

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从国内来看，盘活存量资产，将能够产生稳定现金流的固定资产证券化，已成为产业地产界的共识，并涌现了北科建、星河实业、金地商置等一批成功案例，详见表1。从形式上看，目前我国产业地产主要有三种资本化形式：基于股权的重资产模式证券化（类REITs）、基于物业抵押形式的贷款证券化（CMBS）和基于园区租金现金流的证券化（物业ABS)[8]。三者的区别在于证券化的底层资产不同，共性在于产业地产商均可保留对物业的经营控制权，详见表2。自2016年北科建在国内发行首单园区类型物业ABS以来，物业ABS是目前国内产业地产项目运用最多的金融产品。