《表1 标普、穆迪与惠誉的商业物业估值方法》

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《我国商业地产估值方法优化探讨》

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标普、穆迪和惠誉在对商业房地产进行评级时，主要估计房地产长期可持续的经营净现金流及其市场交易价值。整体上，三大评级机构首先通过预测房地产经营收入、经营费用、资本化支出，计算房地产的长期可持续净现金流，之后再除以资本化率，得出房地产估值，并以此为基础，测算不同压力情境下违约贷款的回收程度。在评估经营收入时，三大评级机构主要考虑租金、空置率和其他收入；评估费用时，主要关注房地产税、保险、管理费用和其他经营成本；评估资本化支出时，主要衡量租户改进、租赁佣金、重置储备金和其他资本化支出；设定资本化率时，主要评估房地产类别与房地产质量（见表1）。