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第一编 律师带您买房2

一、拆迁2

1．什么是房屋拆迁？2

2．房屋拆迁的种类有哪些？2

3．什么是房屋拆迁当事人？3

4．什么是房屋拆迁权？3

5．上海市拆迁六类等级地段怎样划分？4

6．上海市房屋拆迁对人口计算及安置如何规定？5

7．临时安置补助费和搬迁奖励费的标准包括哪些内容？6

8．搬家补助费和家用设施移装费的标准包括哪些内容？7

9．如何发放拆迁安置补助费和计算人口？8

10．拆迁地户口被“冻结”，是否户口一律不得迁入“冻结”地区？8

11．居住面积怎样换算成建筑面积？9

12．个体工商户的营业用房或居住兼营业用房被拆迁，怎样安置？10

13．个体工商户对暂停营业或房屋装饰损失可否要求拆迁人给予经济补偿？11

14．当私房所有人和使用人不是同一人时，如何安置？11

15．什么是房屋拆迁货币化安置？12

16．拆迁人以新建房屋与被拆迁私有居住房屋所有人互换房屋产权的，互换的新房价格按照成本价计算。1998年度成本价基价是如何构成和核定的？12

17．对用货币化安置款购置的房屋是否要交纳房地产契税？13

18．上海市四级地段空置商品住宅平均售价多少？14

19．怎样将货币化安置款进行同等比例分配？14

20．拆迁人一般如何安置被拆迁人？14

21．怎样选择安置方式？15

22．异地安置增加面积的标准包括哪些内容？16

23．被拆迁人与拆迁人如何签订动迁协议？17

24．能否以现金方式支付给被拆迁人货币化安置款？17

25．怎样处理拆迁纠纷？18

二、买房19

1．购买商品房时，购房人如何知道房地产开发商是否具出售资格？一般应该看哪些证件？19

2．购房时，房地产开发商要求先签房屋“认购书”，购房人要不要签？19

3．有人说，当实测面积大于暂测面积时，购房人不用再贴钱；当实测面积小于暂测面积时，房地产开发商应该退房款，对不对？20

4．什么是商品房？市场上各种各样的商品房都可以买吗？21

5．1997年版的内销商品房预（出）售合同都有相关情况（抵押关系、租赁关系、相邻关系）的附件，有什么实际意义？21

6．1997年版的内销商品房预售合同中，既有违约金的约定，又有赔偿金的讲法，两者有什么区别？23

7．商品房的交付必须具备哪些条件？23

8．听说现在签订《商品房预（出）售合同》房地产开发商要提供一份《新建住宅质量保证书》作为合同附件，对商品房质量作出保证，具体规定是怎样的？24

9．《新建住宅质量保证书》已由市政府有关部门制定示范文本，而《新建住宅使用说明书》由房地产开发商自行制定，一般应约定哪些内容？24

10．售房合同中标明的“房层平面图”应说明哪些问题？25

11．因房地产开发商“一房两卖”发生纠纷的，法律保护哪一方人的购房权益？25

12．购房人与房地产开发商签订了预售合同，并登记备案后，由于房地产价格上涨或其他原因，想把这房屋加价转让，应如何进行操作？26

13．签订商品房预售合同后是否还要再签商品房出售合同？27

14．购房人买“现房”时，房地产开发商要求签预售合同，这是怎么回事？27

15．现在市场上购买商品房，有很多房屋迟迟办不出产权证，原因有哪些？27

16．房地产开发商与购房人签订预售合同后，将整幢房屋都转让给另一个房产公司，购房人是否可要求退房？28

17．商品房预售合同中约定交房时要具备“大产证”，到交房时，房地产开发商却称办“大产证”还有一段时间，但告诉购房人可以先行入住，购房人也想早点入住装修，是否可以？28

18．购房人买商品房时，约定阳台应是开放式阳台，而到交房时却发现该阳台已被封闭，房地产开发商说已得到政府有关部门同意，而购房人因发生这种情况不再想要这套房屋，是否能退房？29

19．房地产开发商在售楼广告中宣称该小区绿化率45％，交房时小区附近的公园即可建成，某大型连锁超市也将在小区附近设点，并对周边环境、交通条件、配套设施等作了介绍。购房人正是看中了这些优越性才准备与房产公司签约的，但不知道房产公司能否兑现，该怎么办？29

20．外省市个人在沪购买商品房，申报蓝印户口有何规定？30

21．购房人买的高层商品房有个地下车库，购房人能否使用该车库？30

22．购房人在购房时可以选择售房合同文本吗？31

23．房产证有绿证、红证、黄证之分，是怎么回事？31

24．为未满18周岁的青少年购买商品房，青少年能否成为产权所有人？33

25．售房合同中的“仲裁”和“诉讼”条款有什么不同？33

26．现在上海市有的楼盘售房时可以“售后包租”和“先租后售”，具体有什么规定？34

27．现在住宅是可售公有住房，还没“买下”，可以上市出售吗？35

28．什么是不可售公有住房？35

29．不可售公有住房换购其它类型住房有哪几种方式？36

30．购房人所购的公有住房上市出售后，有关部门要他缴纳售房收入的5％作为保证金，并告诉他，如他再买新房的房的话，可以退。具体规定是怎样的？36

31．不可售公房进行差价换房，应该注意哪些方面？37

32．不可售公房差价换房要交纳哪些费用？37

33．上海市居民如需差价换房时，其租住的不可售公有住房使用权价格怎样确定？37

34．长期在国外工作而又无家人在上海居住的人士，能否将其所属不可售公有住房按现行政策换购一套高档商品房？38

三、贷款39

1．在购房时，开发商在售房广告中推出的“按揭贷款”到底是什么意思？39

2．住房按揭贷款手续复杂，购房人能否委托律师代理？39

3．个人住房公积金抵押贷款的申请对象是什么？需提供哪些材料和证明？40

4．个人住房公积金抵押贷款的办理和贷款利率、期限是如何规定的？41

5．如果已经订立了按揭合同，能否因故解除？41

6．房地产开发商如何获得项目的按揭贷款？42

7．如何使用住房公积金？43

8．在公积金贷款时，如何计算可贷额度？44

9．什么是个人住房担保？45

10．在贷款时，进行房地产抵押，是否一定要去房地产行政主管部门办理登记手续？45

11．以房地产作为抵押来贷款，在具体操作时法律上是如何规定的？46

12．什么是房地产抵押？什么叫抵押人？什么叫抵押权人？什么叫预购商品房贷款抵押？什么叫在建工程抵押？47

13．如何办理房地产抵押合同？48

14．办理房地产抵押登记时应当交什么文件？49

15．法律上对抵押过程中“他项权利”的登记是如何规定的？49

16．业主如何管理与占用已被抵押的房产？50

17．个人住房公积金和个人住房商业性贷款有什么不同？51

18．什么是个人住房抵押组合贷款？51

19．在申请住房贷款时，银行是如何仔细调查的？52

20．如何将房地产发展商的按揭售房回购义务落到实处？53

21．个人住房组合贷款中的各种担保行为是怎么样的？53

22．上海市有关部门1998年出台的一系列住房消费的财税扶持政策有哪些主要内容？55

23．以房地产抵押贷款时，“房随地走”和“地随房走”两项基本原则是怎么回事？55

24．设定房地产抵押应注意什么事项？56

25．以个人住房抵押的贷款抵押权设定的程序是怎样的？57

四、物业管理59

1．什么是物业？59

2．什么是物业管理？59

3．物业公司的职责是什么？59

4．业主办理入户手续时应注意些什么？60

5．入户需付哪些费？61

6．业主委员会的性质和法律地位如何？62

7．业主委员会如何产生和登记？62

8．业主大会或者业主代表大会及业主委员会的职责分别是什么？63

9．物业管理的行政主管部门、协同部门、协调部门分别是谁？63

10．物业管理服务用房由谁提供？产权归属如何？64

11．业主公约和使用公约的区别？64

12．前期物业管理的费用由谁承担？64

13．物业管理区域内车辆停放收费及收益用途是怎样的？65

14．利用物业设置广告等经营性设施的手续及收益如何使用？65

15．物业维修基金如何设立和使用？65

16．住宅的共用部位、共用设备或者公共设施的所有权、使用权是否可以单独转让？66

17．业主是否可以自行进行物业管理？67

18．什么是房屋质量的违约责任和保修责任？67

19．什么是房屋维修中的相邻关系？有什么具体规定？68

20．物业管理服务收费有哪些类型？定价原则是怎样的？69

21．已入住和未入住的房屋是否都要交物业管理费？69

22．公有住宅售后管理服务费收取有什么规定？70

23．业主装修房屋时应当遵守什么规定？70

24．物业报修和维修有哪些规定？71

25．不同类型住宅的收费原则是什么？73

五、装饰75

1．购房后，业主进行居室装潢时可以随心所欲吗？75

2．如果个别业主在装修过程中破坏了房屋的承重结构和外貌，给商品房的整体的安全性带来了隐患，那么其他邻居该怎么办？75

3．为防止购房后业主擅自封闭阳台，安装空调、脱排油烟器、热水器，有关方面有何具体规定？76

4．业主在委托施工队对房屋进行装饰施工时，如何运用法律手段保护自己？77

5．居民要对房屋进行装饰施工时，如何选择放心的居室装修施工单位？78

6．家庭居室在装饰装修时如何作好现场管理，以避免争议？78

7．商品房住宅如果没有安全防范设施，房屋产权人或使用人可否拒收？79

8．什么是房屋维修和房屋维修管理的内容？80

9．一般而言，房屋损坏的原因有哪些？房屋修缮有哪些特点？81

10．房屋修缮的方针和原则分别是什么？82

11．各种建筑物、构筑物和设备安装工程的保修范围包括哪些？建筑工程的保修期有多长？82

12．什么是房屋设备？房屋设备有哪些类型？83

13．房屋设备维修如何分类？什么是房屋设备的经常性保养？84

14．房屋保修费用如何支付？发生争议如何处理？84

15．公有住房售后在养护管理方面有何规定？85

16．居室装饰施工须符合哪些程序规定？86

17．在进行住宅室内装饰设计时，要知道哪些基本原则？87

18．如何进行厨房和卫生间的装饰施工设计？88

19．在居室内进行电气线路施工，有何规定？89

第二编 律师为您讲法91

1．城市房地产开发经营管理条例91

2．个人住房贷款管理办法98

3．上海市危棚简屋改造地块居住房屋拆迁补偿安置试行办法104

4．上海市个体工商户营业用房拆迁安置补偿办法108

5．关于划定上海市个体工商户营业用房拆迁安置地段等级的通知112

6．关于贯彻实施《上海市个体工商户营业用房拆迁安置补偿办法》若干意见的通知114

7．上海市建筑市场管理条例117

8．上海市平价房价格管理暂行办法129

9．商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定132

10．上海市房地产转让办法135

11．关于搞活本市房地产二、三级市场的若干规定148

12．上海市实施《城市商品房预售管理办法》细则152

13．上海市私有住房产权交换暂行规定159

14．《上海市职工所购公有住房上市前交换试行办法》的实施细则162

15．上海市房地产抵押办法166

16．关于规范本市差价换房价格行为的暂行办法179

17．关于可售公有住房上市出售的试行办法182

18．上海市不可售公有住房差价交换试行办法184

19．关于本市房地产中介服务收费的通知188

20．商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则192

21．新建商品房用地面积分摊技术规定195

22．上海市房地产登记条例198

23．上海市居住物业管理条例207

24．上海市购买新建内销商品住宅申报蓝印户口的暂行规定222

25．物业管理企业财务管理规定224

26．家庭居室装饰装修管理试行办法229

27．关于在全市范围实施基准地价的公告233

第三编 律师实践241

1．开发商为维护自身和居民权益恳求供电应予支持241

2．预订、定购商品房方式是否有效244

3．发展商“代售”房屋应慎重246

4．返还维修基金案248

5．同一标的多项协议书纠纷250

6．无效出售合同促裁案（代理人能否以自己名义出售被代理人的房屋？）253

7．侨汇房买卖纠纷案255

8．公摊面积群体纠纷案257

9．退房纠纷案260

10．装潢质量纠纷案263

附件266

1．上海市新建住宅质量保证书266

2．上海市新建住宅使用说明书基本内容267

3．关于上海市个人购房者抵扣个人所得税的有关问答269

4．上海市内销商品房预售合同272

5．上海市各区、县房地产交易中心一览表283

6．税务部门受理购房者申请抵扣个人所得税操作流程图284

7．上海市个人购房者抵扣个人所得税操作程序图285