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第一篇机遇与挑战：1998年中国3

房地产·住房改革3

第一章国家统计局关于1997年国民经济和社会发展的统计报告3

目录3

第二章我国房地产·住房改革现状和前景8

第一节我国房改现状8

第二节 “九五”期间我国房改的思路及其对策10

一、房改的战略目标。10

二、启动住房消费市场。11

三、政府的调控职能。12

四、大力发展相关的金融服务。12

五、建立和完善住房二、三级市场。12

第三章房地产建设的基本思路及政策措施14

第一节基本思路14

一、加快房改步伐，建立新的住房供应体制和投资体制14

四、坚持统一开发，提高城市综合开发率15

二、理顺各项收费制度，降低商品住房成本15

三、租售并举，促进流通，盘活商品住房存量15

第二节当前住房制度改革的政策措施16

一、深化住房制度改革，加快住宅产业发展16

（一）房改滞后，住宅供应实物福利分配与商品化市场购买双轨并存，是制16

约住宅市场发展的根本原因16

（二）实现全部存量住宅商品化，切断新房复回归体制之路，18

是当前深化住房制度改革的重要突破口18

（三）建立社会化的住房保障体系，是确保住宅20

商品化新体制正常运转的必要条件20

（四）从生产和消费两个环节同时入手，使可支付住宅22

成为商品房建设的主体，是促成住宅产业22

业成为新的经济增长点的必由之路22

二、面向市场、适应市场、占领市场24

（一）根据市场动态，积极稳妥地进行房地产开发25

（二）迎接市场挑战，积极推进物业管理25

（四）适应市场变化，拓宽多种经营渠道26

（三）运用市场规律，改革非住宅公房的经营管理26

三、经济增长方式转型与住宅产业现代化27

（一）住宅产业和住宅产业现代化27

（二）罗斯托的经济成长主导产业理论与住宅产业现代化27

（三）经济增长方式转型、第一生产要素论与住宅产业现代化28

第四章加快房价改革，培育新的经济增长点32

第一节立足现有基础，稳中求进32

第二节当前住房制度改革的政策重点35

第三节国家机关住房租金制度改革的进一步深化38

一、国家机关住房租金制度改革未能与北京市同步的原因39

（一）历史原因39

（二）经济原因39

二、中央国家机关租金改革未能与北京市同步造成的影响40

（一）不利于住房制度改革的全面推进40

（二）不利于北京市住房租金制度的改革的推进40

（三）不利于中央所属事业、企业单位租金改革40

（二）特殊问题41

（一）有利条件41

三、提高国家机关公房租金的有利条件及所面临的特殊问题41

四、深化中央国家机关住房租金制度改革的政策建议42

（一）思路一：提支补三结合，实现同步提租42

第四节房地产、住房建设所面临问题44

第五章正确处理房地产业发展中的五大关系44

第一节正确处理房地产业发展与国民经济发展的关系44

第二节正确处理体制改革与房地产发展的关系45

第三节正确处理房地产供给和房地产需求的关系45

第五节正确处理房地产开发数量与质量的关系47

第四节正确处理住宅建设与房地产业发展的关系47

第六章建设有中国特色的住房融资模式48

第一节运用金融工具，调节供需结构49

一、减息对供给方的影响49

二、减息对需求方的影响50

限制了个人住宅消费市场基础的形成51

增量住宅的售价过高与存量住宅的租金过低的矛盾，51

二、商品房价格过高与居民购买力低和51

导致住宅发展量失衡与结构失衡并存的格局51

一、市场潜在总需求大与市场有效需求不足的矛盾、51

第二节中国住房融资模式的复合性51

三、房地产开发企业规模小，经营水平低，资产负债率53

高与效益差资产低、抗风险能力弱的矛盾，造成开发企业银53

根短缺、发展后劲不足，大面积亏损的局面53

四、住宅开发销售和管理的社会化服务体系相对滞后56

与住宅消费和住宅商品化，市场观念淡薄的矛盾，56

严格妨碍了住房市场的发展56

第三节住房金融难点透析57

一、有房子空着有家庭挤着57

二、商品房价格工薪阶层不敢过问58

三、住房金融给个人购房开了绿灯58

四、先攒钱后消费中国人的老习惯当改59

五住房金融一步难到位59

第一节转变住宅供应方式60

第七章房改：热点行业60

第二节降价：众望所归61

第三节激活消费市场62

一、住房信用消费方兴未艾63

二、怎样推动住房信用消费63

第四节共商大计——九届人大代表政协委员畅谈发展房地产业的发展64

一、制定优惠政策鼓励群众买房64

四、推动住宅建设要靠一加一减65

五、运用政策力量推进住房改革65

三、分期偿还贷款解决居民购房65

二、发展民用住宅坚持实事求是65

六、用好住房积金培育消费市场66

七、跳出房子看房解决空置问题66

八、努力创造条件着力发展住宅67

九、规范业主行为加强监督管理67

第二篇房地产·住房改革运作实务71

第一章房地产·住房改革历史背景71

第一节国民收入分配格局的演变72

第二节国民净储蓄结构与资金流量变化73

第三节个人收入资本化的提出与途径76

第四节经济运行的新特点与劳动成本的真实化77

一、80年代劳动成本的变化态势77

二、当前的经济运行状况79

三、劳动成本真实化81

第五节房地产业的发展与产业结构的合理化82

一、经济结构变革所面临的难题82

（一）关于产业的收入弹性原理84

二、带头产业的选择84

（二）关于产业生产率的滚动效应原理85

三、发展房地产与理顺需求机制86

第六节财政困难与住房改革87

一、住房与财政收支87

二、住房补贴扩张88

三、财政的困境92

一、我国企业制度存在的问题与改革的方向94

第七节企业制度改革与住房商品化94

二、以制度建设为中心的企业改革与住房商品化95

第二章我国城镇住房制度的特征及现状96

第一节我国住房制度的主要特征和弊病96

第二节住房制度改革试点的主要模式97

一、提租增资（补贴），需在机制转换的模式98

二、大步提租，鼓励卖房的模式98

三、分步提租，重在筹资配套的模式99

四、建立稳定的住房基金是改革住房缺席的重要措施100

五、提高房租和鼓励出售应相互结合，提高房租101

和鼓励售房是推行住房商品化的两条腿，缺一不可，我国的101

住房市场是住宅买卖与住宅租赁相统一的市场101

第三节我国城镇住房制度，急待解决的问题101

一、房改进展缓慢102

（一）竭力保护旧体制形成的既得利益103

四、住房售价偏低，廉价出售公有住房的现象比较严重103

三、提租力度不大。103

二、房改的政策缺乏连续性。103

（二）财政配套改革没有同步进行104

（三）住房社会化的改革没有同步进行104

第四节住房制度改革所面临的难题105

一、住房产权制度改革105

二、关于建立住房基金106

三、合理处理好提租与增资的关系107

四、住房金融体制改革与居民的购房贷款利率108

五、住房社会保障机制的转变与建立住房社会保障体系109

六、居民收入与物价总水平住房价格、租金比例关系日趋失调，110

加大了深化房改的难度110

第五节住房制度改革的基本思路112

一、立足于经营机制的转换和制度的创新112

二、以商品化、社会化为主，推进住房制度改革112

三、住房产权制度改革114

第六节住房制度改革的制约因素115

四、住房社会保障制度改革115

一、商品住房价格与家庭年收入的比例116

（一）我国城市商品住房价格与居民家庭年收入的比例116

（二）我国商品住房价格的构成117

（三）高、中、低住房价格和家庭年收入比例的排列组合118

（四）房价收入比例偏高的经济背景120

二、房租的构成及其限制121

（一）房租的构成因素122

（三）房租水平与家庭年收入的比较124

（二）以高、中、低房价计算的房租水平124

三、工资水平125

（一）职工工资的分布125

（二）职工工资总额的构成127

（三）职工收入中的住房消费含量127

（四）职工生活费支出中食品比重对房租比重的制约128

四、利率水平128

五、企业税利水平和物价水平129

一、城镇住房制度改革的目标130

第三章我国城镇住房制度的改革130

第一节城镇住房制度改革的总体构想130

二、城镇住房制度改革的基本原则131

三、城镇住房制度改革的基本内容132

四、城镇住房制度改革的基本思路133

五、城镇住房制度改革方案设计要点135

六、有关住房制度改革中的几个政策问题137

第二节现有城镇房改方案的比较研究138

一、现有城镇房改试点方案简介139

（一）烟台：从“空转”到“实转”139

（二）唐山：“实转”分步到位。140

（三）佛山：逐年提租，小步密走141

（四）常州：筹资提租，实转起步143

（五）沈阳：从企业起步144

（六）重庆：“五统一、三改革”146

（七）北京：多种形式并举147

（八）上海：推行公积金配房买债券149

二、现有城镇房改方案的归类分析150

第三节中国城镇住房制度改革的目标和对策153

一、观念转变是关键，政策导向甚重要154

二、住房公积金立法是当务之急154

三、提租可起步，售房也可起步，关键在于起步之后深化改革不停步155

四、贯彻“三方共负”原则，售房是当前最佳选择155

五、加快发展住房金融157

六、全国房改要讲“一盘棋”，各地方案不搞“一刀切”157

七、抓好公房出售后的维修和服务已刻不容缓158

八、要十分重视经济适用住房建设，提倡开发“小康住宅”158

九、加强房改的决策研究和系统研究159

第四节城镇住宅产权制度改革159

一、建立现代住宅产权缺席的历史背景160

二、发达国家房地产产权的主要形式162

三、我国住宅产权改革应解决的问题163

一、以前城镇居民对住宅的消费形式166

第五节建立独立的住宅营运机构166

二、建立新的住宅运营机制168

第六节建立有效的住宅融资体系171

一、目前住宅体制中大量住宅资金难以正常回流171

二、住宅融资的最通常工具——抵押贷款172

三、90年代，建立了公积金制度173

四、“安居工程”是住房缺席改革的需要组成部分177

五、建立以居民为核心的住宅融资机制178

一、以前的住宅价格分析179

第七节住宅价格与居民承受能力179

二、住房供求形势的指示器180

三、价格形成机制183

四、居民的承受能力185

第四章住房价格体制改革187

第一节住房价格体制改革的基本方向187

第二节住房价格的基本构成与成本分析191

一、住房成本分析191

为合理确定住房价格提供条件192

二、理顺基础设施、配套设施投资渠道，192

第三节住房价格体系194

一、住房生产价格194

二、住房市场价格194

三、住房成本价格195

四、住房标准价195

五、住房价格体系与收入、产权的关系196

第四节住房价格的宏观调控与管理197

一、住房价格的主要特点197

二、加强住房价格的宏观调控与管理198

第五章住房租金制度改革199

第一节租金制度改革是住房制度改革的突破口199

第二节房租类型与租买比价201

一、房改中几种不同类型的租金201

二、住房租买比价202

二、房租改革的步骤204

第三节房租改革的基本思路与步骤204

一、房租改革的基本思路204

三、确定合理租金水平的基本原则205

四、房租改革不同模式的比较205

第四节房租改革与工资制度配套改革207

一、房租改革与工资改革的关系207

（一）工资制度改革是房租制度改革顺利进行的必要条件207

（二）住房租金合理化是工资结构合理化的重要基础208

二、提租幅度与增资系数研究209

（一）提租幅度与增资系数209

（二）住房商品租金在工资收入中的比例209

（三）我国现行工资中的住房租金比例211

三、房租改革与工资配套改革的策略212

（一）改变低房租制调整居民消费结构212

（二）以的住房租金含量设计房租改革方案213

（四）以租促售，租、售、建三方并举216

（三）按收入差别实行差别房租216

第六章住房制度改革与企业改革218

第一节住房制度改革与深化企业改革的关系218

一、住房制度改革与建立现代企业制度218

二、住房制度改革与增强企业活力219

三、住房制度改革与增强住房企业、220

房地产企业、建筑企业活力220

第二节房改与企业成本C、V的变化221

一、传统住房体制下企业生产成本的构成221

二、住房商品化与企业生产成本222

（一）从固定成本的角度分析222

（二）从变动成本的角度分析223

三、住房补贴与产品成本C、V的相关分析224

第三节企业产品成本中C、V、M的结构变化225

一、住房商品化条件下的住宅生产模型227

一、背景231

第一节中国城镇住房改革：问题与可供选择的方案231

第七章住房改革理论反思与现实选择231

二、住房改革的目标和问题232

三、改革方案234

四、总体改革战略236

五、措施之一：产权237

六、措施之二：房租改革238

七、措施之三：住房生产改革239

八、措施之四：住房金融240

第二节中国城镇住房改革报告241

一、住房改革的背景：从国民收入分配结构和241

积累方式的演变，把握中国的住房改革241

二、住房改革的主要难题：新建住房超越居民支付能力242

三、世行报告对现有改革方案的评价243

四、住房改革的总体战略：切断工作单位与244

住户住房选择之间的脐带，成立住房出租公司244

五、世行报告建议采取的措施之一：产权改革245

六、世行报告建议采取的措施之二：房租改革246

七、世行报告建议采取的措施之三：住房生产改革247

八、世行报告建议采取的措施之四：住房金融247

九、对世行报告的总体评价248

第三篇房地产·住房改革实践历程251

第一章房地产·住房改革的初期探索251

第一节探索的历程251

一、售房试验阶段251

（一）全价售房251

（二）补贴出售252

二、提租补贴试点阶段…………………………………………………………（253 ）三、全面起步阶段255

第二节改革的成效256

一、观念的震撼256

二、住宅投资体制的突破257

三、举世瞩目的住宅建设成就258

四、推动了住房资金的良性循环259

六、促进了金融配套改革260

五、建立了稳定的住房基金260

七、促进了旧城改造与解危解困261

第三节上一轮房改的问题与启示263

一、租金改革是主心改的核心环节263

（一）低租金是传统住房制度的根本弊端所在263

（二）大幅度提租是可能的264

二、售房价格应该合理266

（一）公有住房出售的作用266

（二）售房的关键是价格267

三、住房社会化与住房建设体制的变革267

（一）推进住房社会化268

（二）有所兼顾和有重点地推进住房保障制度的建立268

四、住房金融改革是房改的推进器269

五、领导干部的示范效应270

六、贵在起步，不断推进270

一、集资合作建房起步，提租售房并举272

第一节单项突破272

第二章房改的模式与比较272

（一）县镇和企业是集资办法的主要“试验场”273

（二）三者共同负担是集资建房的主要原则274

（三）方式多样是集资建房的主要特点274

（四）集资建房的实施效果与意义275

（五）集资建房模式的深化276

二、售房起步，以售促租276

（二）售房起步方案的深化277

（一）公有住房出售的效果及意义277

第二节提租补贴转换机制278

一、提租补贴模式的基本依据278

二、补贴的发放279

三、补贴资金的来源及其规范化280

（一）原有住房费用支出的转换280

（二）住房建设资金投入的转换280

四、提租补贴模式的实施效果280

（一）关于三者共同负担问题281

五、提租补贴模式的深化281

（二）关于“沉淀”与公私房之间的不合理性282

第三节大步提租促进售房283

一、深圳房改的思路283

二、深圳房改的主要做法284

（一）分类推进与双轨四价制284

（二）新老房有别284

（三）四步实现商品化285

三、深圳房改的主要成效285

（一）加快住房建设286

（二）活跃房地产市场，带动相关产业286

四、深圳房改方案的深化与启迪286

第四节综合配套全面启动287

一、上海方案的主要内容287

（一）推行公积金制287

（四）买房给优惠288

（五）建立房委会288

（三）配房买债券288

（二）提租发补贴288

二、关于“上海效应”289

三、上海方案的负效应与深化途径289

第五节公积金制度在北京290

一、北京方案的主要内容291

（一）建立住房公积金291

（二）分步提租不补贴291

（三）准成本价出售公有住房292

（四）理顺房改的管理决策体制292

二、公积金用于住房补贴的意义292

（一）筹资与机制转换兼顾293

（二）住房补贴被纳进工资293

（三）消除住房补贴的沉淀及公私房住户间利益的反差293

第一节传统住房体制的确立294

一、脆弱的住房基地294

第三章传统住房体制294

二、传统住房体制的确立过程295

三、传统住房体制的适应性及矛盾发展296

第二节无限的住房需求压力298

一、非制度因素施加压力298

（一）城镇人口298

（三）无房户和居住困难户299

（四）危旧房改造与住房自然淘汰299

（二）家庭总户数299

（五）生活水平的提高300

（六）城市化进程300

二、制度因素施加压力301

（一）住房投资不规范与倾斜301

（二）低租金与无偿分配制302

（三）行政式分房与永久使用302

第三节传统住房体制的主要弊端303

二、造成住宅建筑业萎缩304

一、束缚了企业自我发展住房的手脚304

三、住房补贴对收入分配不公的加强306

四、形成畸形的住房消费方式306

第四章第二轮房改的起跑线308

第一节住房短缺：供给与需求的较量308

一、不完善的住房供给309

二、巨大成就的背后312

三、住房短缺的困扰316

第二节租金与价格：住宅经济的基本关系318

一、低租金制及其变革318

二、住宅的价格与产权322

三、住房租金与价格的内在经济关系328

第三节承受能力：限制与发展的基础330

一、城镇居民的经济承受能力331

（一）逐步增强的经济承受能力331

（二）收入分布与住房334

（三）收入与消费336

二、城镇居民房改承受能力的确定337

第一节第二轮房改的起点与基点340

一、第二轮房改的起点340

第五章来自实践的宏观决策340

二、第二轮房改的基点341

第二节宏伟的房改战略部署342

一、我国住房制度改革总目标的确立342

二、城镇住房制度改革的分阶段目标343

第三节房改的“四项基本原则”344

一、坚持租、售、建并举的原则344

二、坚持政府、单位、个人三者共同负担的原则345

三、坚持在统一政策下因地制宜、分散决策的原则346

四、坚持机制转换的原则347

第四节房改政策面面观348

一、提租与补贴问题348

二、售房与产权问题349

四、住房基金问题351

三、新房新制度问题351

五、住房金融问题352

六、住房投资和建设体制问题353

七、住房管理问题353

八、房地产市场问题354

第四篇新时期中国房地产操作实务与管理359

第一章房地产基本知识及理论359

第一节房地产基本知识359

一、房地产的基本概念359

（一）房地产和房地产业的定义359

（二）房地产业的主要业务361

（三）房地产在国民经济中的地位361

（四）房地产业的性质362

（五）房地产业在国民经济中的作用363

二、房地产业的开发364

一、房地产业的五大行业特点366

第一节房地产的行业特点366

第二章房地产业的特点、作用及其管理366

二、外商对房地产的投资367

三、案例：上海第一八佰伴购物中心的开发过程368

第二节房地产业对经济发展的作用369

一、加快发展第三产业的重要内容。369

二、实现小康社会的重要保证。370

三、搞好资源利用的重要前提。370

第三节政府对房地产市场的干预371

四、发展房地产业是使国民经济高速增长的重要因素。371

第四节房地产业的内部结构373

一、房地产业的内涵373

二、房地产业的结构374

（一）生产结构374

（二）流通结构377

（三）消费结构378

三、合理调整结构379

（二）产业结构调整与经济体制的改革密切结合380

（一）加强宏观调控机制380

（三）符合我国国情，与社会经济381

的发展阶段相适应381

第五节改革开放以来我国房地产业取得的成就381

一、我国房地产业发展的成就381

二、当前我国房地产业的发展特点和调控的主要方向382

第六节土地资源、人口和经济384

一、土地是人类赖以生存的物质基础384

（一）土地的含义384

第三章房地产经济及其运行机制385

第一节房地产经济的本质特点385

一、房地产经济的本质385

二、房地产经济的特点386

第二节房地产经济的基本内容386

一、房地产综合开发387

二、单位和个人自建、合建房屋387

四、房地产市场管理388

三、房地产经营388

五、房地产产权产籍管理389

六、房屋修缮服务389

七、房地产法制389

八、房地产金融389

九、房地产职业教育390

十、房地产业科研设计390

第三节我国房地产经济运行机制建立的依据390

一、理论基础：“社会主义商品经济”论391

二、指导思想：“建设有中国特色的社会主义”理论392

三、目标模式：“建立社会主义市场经济”这一改革目标，为房地产经济运行机制指明了方向394

第四节房地产经济的运行机制395

一、房地产市场经济运行机制模式395

二、房地产市场经济运行机制的调控401

三、社会因素405

二、政治因素405

一、国民经济的总态势405

第五节影响房地产市场运行机制的外部条件405

四、心理因素406

五、地理环境因素406

第六节房地产业在国民经济中的地位和作用407

一、房地产业将成为我国国民经济的重要支柱产业之一407

二、房地产业在国民经济发展中的作用409

一、城市土地的所有权410

第一节城市土地的所有权和使用权410

第四章城市土地使用制度410

二、城市土地的使用权413

第二节城市土地使用权出让416

一、土地使用权出让的概念416

二、土地使用权出让的方式416

三、土地使用权出让的年限418

四、土地使用权出让合同419

五、土地使用权出让金419

三、土地使用权转让条件420

二、土地使用权转让方式420

第三节城市土地使用权转让420

一、土地使用权转让的概念420

四、土地使用权转让程序421

第四节城市土地使用权出租421

一、土地使用权出租的条件422

二、土地使用权出租程序422

三、土地使用权租赁合同422

第五节城市土地使用权抵押424

一、城市土地使用权抵押的概念424

二、使用权抵押的条件424

三、土地使用权抵押程序424

四、土地抵押权的灭失425

第六节划拨土地使用权的经营活动425

一、划拨土地使用权的概念425

二、划拨土地使用权的范围425

第七节城市土地使用权的终止426

四、划拨土地使用权的经营426

三、划拨土地使用权程序426

一、土地使用权年限届满而终止427

二、提前收回而终止427

三、因不履行土地使用权出让合同而终止427

四、因土地灭失终止427

第五章土地资源开发利用与规划428

第一节城乡土地分类428

一、土地分类的目的和方法428

（一）分类目的428

（二）土地分类方法429

二、我国城乡土地分类429

三、城镇用地分类432

（一）分类原则432

（二）为城镇地籍调查服务的城镇土地分类433

（三）为城市规划服务的城市用地分类433

一、用地结构的概念440

第二节用地结构440

（一）用地结构441

（二）从土地的经济属性出发，用地结构本身441

（三）分析城市用地结构441

二、研究用地结构的重要意义441

（一）各项用地的比例分析442

（二）土地利用的分区结构布局分析442

四、城市建设用地结构442

三、用结构分析442

（四）用地结构是之一442

（一）分析城市建设用地结构的基本思路443

（二）我国城市建设用地结构的特征443

第三节土地利用规划446

一、土地利用规划的基本原理446

（一）土地利用规划的概念446

（二）土地利用规划的任务446

（三）土地利用规划的类型与体系447

（一）土地资源综合评价448

二、土地利用总体规划448

（二）土地利用预测449

（三）有地结构的调整与土地利用分区450

（四）专项用地的规划布局450

（五）土地整治与保护规划451

三、城市规划451

（一）城市规划的任务和基本内容451

（二）城市规划中的土地利用问题452

四、规划的龙头作用455

第六章房地产开发457

第一节房地产开发概述457

一、房地产开发的地位与作用457

二、房地产开发的目的与任务459

三、房地产开发的经济及社会制约因素461

四、房地产开发与规划设计465

五、房地产开发的税费因素468

一、开发项目的可行性研究472

第二节房地产开发主要工作过程472

二、开发项目施工招标474

三、开发项目工程管理479

（一）制定开发建设方案479

（二）项目的工程技术管理480

（三）开发项目的现场管理480

（四）开发项目的控制481

四、房地开发投资决策分析484

第三节房地产开发投资决策分析485

一、房地产投资概述485

（一）房地产投资的类别485

二、房地产开发投资决策步骤488

三、房地产开发投资决策因素分析489

四、房地产开发项目财务评估492

一、开发企业财务管理的内容和特点501

二、开发企业资金筹集的管理501

第四节房地产开发企业财务管理501

三、开发企业资产的管理503

四、开发企业权益的管理504

五、开发企业成本费用的管理506

六、开发企业收入利润的管理507

七、财务分析与评价508

第五节房地产开发程序509

一、取得房地产开发资格509

（一）房地产开发可行性研究阶段510

二、房地产开发程序510

（二）房地产开发前期工作阶段512

（三）房地产开发项目建设实施阶段517

（四）房屋销售与出租阶段520

第七章房地产业发展的理论基础分析523

第一节地租与地价理论523

一、地租理论523

二、地价理论526

三、供求理论：市场运行的核心理论527

四、区位理论：空间发展论528

五、城市化理论：根本动力的揭示530

六、周期性发展理论：产业自律性规律531

七、城市规划理论：资源优化配置论531

第二节房地产业发展的市场运行机理531

一、市场类型划分532

第八章房地产价格理论533

第一节房地产价格理论533

一、地产价格理论533

（一）地产的概念533

（二）地产的价格534

（三）地产价格与地租（即土地总收益）、利息率的关系538

二、房产价格理论539

（一）房产的经济属性539

（二）房产价格的内涵539

（三）房产出售价格的构成540

（四）房产租赁价格的形成543

第一节我国房地产业发展阶段分析546

第九章房地产业历史沿革546

第二节房地产业发展区划559

第十章房产业发展基本现状563

第一节现状基本估价563

一、非均衡：产业发展总态势563

（一）投资指向的非均衡563

（四）市场体系非均衡564

二、产业雏形已成，增势迅猛564

（三）市场内部结构发育不均衡564

（二）投资结构的非均衡564

三、市场化程度低，尚处初级阶段565

四、渐入理性发展轨道566

五、现实自约性566

（一）现阶段房地产法承担支柱产业产位566

（二）成为支柱产业的必要条件不完善567

（一）概念的界定568

一、房地产投机与防治568

（三）加强调控568

第二节问题透视与防治措施568

（二）利弊分析569

（三）防治对策570

二、市场“断陷”与“双轮”驱动571

三、房地产价格问题：“过高”、“偏低”与对策573

（一）商品房价格偏高，市场有效需求低，购买力不足573

（二）土地出让价格偏低，国有资产流失严重576

（三）控制对策576

四、总量过剩与结构失衡576

五、行政失控与规范政府行为577

六、双“双轨制”与“市场轨”接轨578

七、市场体系的非完善性579

（一）中介服务滞后与“木桶效应，，579

（三）调控体系不完善580

（四）物业管理落后与社会化服务580

（二）市场主体欠发育580

八、市场信息失真与地理信息系统导入和建设581

第十一章房地产投资决策的艺术582

第一节房地产投资地域的选择和分析582

第二节房地产投资时机的选择和分析584

第三节房地产投资收支预算586

第四节两种实用的房地产投资预算方法587

（一）现金流量分析法587

（二）现值分析法588

第十二章房产的评估与定价591

第一节对房产评估与定价方法591

第二节商品楼宇租售实例591

（一）深圳特区1990年商品楼宇的售价及盈利分析596

（二）近期国内商品楼宇的外销售价598

（三）房地产的租赁市场状况599

（二）经济发展政策601

（一）供求状况601

第十三章房地产价格评估601

第一节影响房地产价格的基本因素601

一、经济因素对房地产价格的影响601

（三）宏观经济发展形势602

二、社会因素对房地产价格的影响602

（一）政局安定状况602

（二）社会治安状况603

（三）人口因素603

（四）城市规划603

三、自然环境对房地产价格的影响604

（一）自然地理位置604

（二）地形坡度604

（三）工程地质条件604

（四）洪水淹没及排水状况604

一、供给与需求原则605

二、替代原则605

（五）自然灾害状况605

第二节房地产价格评估的原则605

三、依法和适法原则606

四、预期收益原则606

五、最高效用与最佳利用原则606

六、竞争和剩余生产力原则607

七、贡献原则607

九、定价适度和比较协调原则608

第三节房地产价格评估方法608

八、变动原则与期日修正原则608

一、市场比较法609

（一）基本含义609

（二）理论基础609

（三）比较方式610

（四）适用范围612

（五）应具备条件612

（六）估价步骤612

（三）纯收益还原的基本方法615

（二）收益还原法的基本原理615

二、收益还原法615

（七）基本计算公式615

（一）收益还原法的定义615

（四）适用范围616

（五）估价程序616

三、成本法617

（一）基本原理618

（二）适用范围618

（三）用于土地估价的基本公式618

（四）估价步骤和估价内容619

（五）成本法的主要特点和缺陷621

（六）成本法应用实例621

四、剩余法622

（一）剩余法的理论依据与基本思路622

（三）乘余法评估地价应注意事项和前提623

（四）剩余法评估地价的基本公式623

（二）剩余法的适用范围623

（五）剩余法评估地价的步骤和主要内容624

（六）剩余法应用实例625

第十四章房地产经营市场预测627

第一节房地产需求预测及市场调研627

一、房地产需求预测627

（一）房地产需求预测分类627

（三）住房需求预测628

（二）办公用房需求预测628

二、房产市场研究629

（一）房产市场的调查629

（二）房产市场预测630

第二节房地产开发风险评估632

一、传统的房地产开发风险评估方法632

二、房地产开发风险决策方法637

（一）报酬表法637

（四）赫维茨（Hurwicz）法638

（二）最大最小值法638

（三）最大最大值法638

（五）塞维奇（Savage）后悔表639

三、计算机模型法639

第十五章房地产市场的广告经营艺术645

第一节房地产广告的特点及媒介选择645

第二节房地产广告宣传的预算方法648

第三节房地产广告的效益和设计649

第四节把房地产广告宣传推向世界651

第十六章房地产开发的融资渠道653

第一节公司发行企业债券的融资方式653

一、企业债券的发行价格654

二、企业债券的发行总额654

三、企业债券的票面利率655

四、企业债券的偿还期限655

五、企业债券的收益率656

一、市场经济发达国家的有益借鉴。657

第二节企业发行股票的融资方式657

二、当前我国企业发行股票的益处所在658

第三节通过银行借贷的直接融资方式660

一、开展消费信贷660

二、良好的企业素质是获得银行信贷的重要前提条件661

三、借用力银行资金的注入，一步到位实行住房商品化662

第四节中国房地产金融业的发展665

一、房地产金融业与房地产业665

二、房地产金融的发展与居民住房消费的实现668

三、发展房地产金融的对策和措施671

第五篇房地产·住房市场675

第一章亚洲各国住房制度发展的675

历史回顾及启示675

第一节革新与成效675

一、亚洲住房发展的制约条件675

二、亚洲住房制度的发展676

三、总经经验，继往开来678

第一节发达完备的住宅市场680

一、美国居民个人住宅购买需求一般规律680

第二章美国的居民住宅市场体系与服务制度680

二、发达而完善的居民住宅购买和销售服务系统681

三、提供购房抵押贷款，使居民先住房后付款681

四、政府向低收入居民提供体面住宅682

五、高水准专业化物业管理，使居民区风景如画684

第三章香港之房地产市场685

第一节香港地产市场面面观685

一、房地产市场的重要性685

二、房地产的特性686

（一）法律性686

（二）自然性686

（三）耐久性686

三、房地产市场687

（一）市场687

（五）社会性687

（四）经济性687

（二）房地产市场特征688

（三）一个完善而灵活的房地产市场的重要因素688

四、房地产的价值689

五、政府对房地产市场的角色690

（一）土地的整体规划690

（二）土地的开发及供应690

（三）土地的发展691

六、土地政策与房地产市场的联系692

（一）基本因素692

（二）土地政策的制订693

第四章广东房地产业的发展700

第一节依法经营和管理700

一、房地产开发经营企业700

三、海外企业和个人购买境内房地产的有关规定701

二、房地产的开发及其管理701

四、广东房地产行政管理机构和职能分工702

五、外商到广东境内投资经营房地产的概况702

第二节珠江三角洲城镇的发展与布局703

一、珠江三角洲城镇概况703

第三节珠海市房地产业的现状及发展前景703

一、珠海房地产业的兴起704

二、健全法律704

三、合理确定地价，采用招标形式，有计划出让土地704

四、利用宏观调控，使房地产市场稳步发展705

五、珠海市房地产业的展望706

第六篇房地产法律基础知识及相关法律、法规711

第一章我国房产法律基本知识711

第一节房屋所有权711

第二节房屋继承权712

第二节房屋典当及买卖714

坚持城市建设与经济建设协调发展720

一、提高对城市和城市建设重要性的认识，720

国务院关于加强城市建设工作的通知720

房地产综合法规篇720

二、建立合理的城镇体系，走有计划发展的道路721

三、搞好城市规划，加强规划管理721

四、改革城市建设体制，增强活力，提高效益722

五、加强城市基础设施建设，创造722

良好的投资环境和生活环境722

六、管好用好城市建设资金，充分发挥投资效益723

七、城市政府要集中力量搞好城市的规划、建设和管理723

建设部关于加强城市综合开发工作的若干意见724

一、进一步提高城市建设中综合开发的比例724

二、加强对综合开发的领导和行业归口管理724

三、建立综合开发计划制度725

四、综合开发公司的任务与性质725

五、综合开发收益的使用与管理725

加强商品房屋建设管理的请示726

国家计划委员会关于726

国家测绘局与国家土地727

管理局有关职能分工的意见727

国务院机构改革办公室对建设部、727

国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知728

建设部关于认真贯彻执行国务院730

［1990］31号文件若干问题的通知等法规篇730

土地使用和有偿出让、转让733

中华人民共和国土地管理法733

第一章总 则733

第二章土地的所有权和使用权734

第三章土地的利用和保护735

第四章国家建设用地735

第五章乡（镇）村建设用地737

第六章法律责任738

第七章附 则739

第二章土地的所有权和使用权740

中华人民共和国土地管理法实施条例740

第一章总 则740

第三章土地的利用和保护741

第四章国家建设用地742

第五章乡（镇）村建设用地743

第六章法律责任744

第七章附 则745

国务院关于中外合营企业建设用地的暂行规定745

中华人民共和国城镇国有土地747

使用权出让和转让暂行条例747

第一章总 则747

第二章土地使用权出让747

第三章土地使用权转让748

第四章土地使用权出租749

第五章土地使用权抵押749

第七章划拨土地使用权750

第六章土地使用权终止750

第八章附 则751

外商投资开发经营成片土地暂行管理办法751

划拨土地使用权管理暂行办法753

国务院关于加强国有土地使用权有偿出让收入管理的通知756

国务院关于出让国有土地使用权批准权限的通知757

国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法758

国家土地管理局关于出让国有土地使用权审批管理暂行规定759

关于试用《出让国有土地使用权呈报表》的通知760

国家土地管理局关于加强城镇766

国有土地使用权出让和转让管理766

财政部关于国有土使用权有偿出让768

收入上交中央部分有关问题的通知768

建设部关于加强城镇国有土地经营管理的通知769

若干财政问题的暂行规定770

关于国有土地使用权有偿使用收入770

关于国有土地使用权有偿使用771

收入征收管理的暂行办法771

城市国有土地使用权773

出让转让规划管理办法773

房地产权属、使用、交易、租赁法规篇775

国家城市建设总局、国务院侨务办公室775

关于用侨汇购买和建设住宅的暂行办法775

第二章所有权登记777

城市私有房屋管理条例777

第一章总 则777

第三章买卖778

第四章租赁778

第五章代管779

第六章附则779

城镇个人建造住宅管理办法780

城镇房屋所有权登记暂行办法781

第一章总 则782

城市房屋产权产籍管理暂行办法782

第二章城市房屋产权管理783

第三章城市房屋产籍管理783

第四章罚则784

第五章附则784

城镇住宅合作社管理暂行办法785

第一章总 则785

第二章住宅合作社的设立变更和终止785

第四章合作社住宅的管理与维修786

第三章合作社住宅的建设786

第五章罚则787

第六章附则787

商品住宅价格管理暂行办法788

第一章总则788

第二章商品住宅价格的制定788

第三章商品住宅价格管理789

第四章罚则789

城市房地产市场估价管理暂行办法790

第五章附则790

关于加强房地产交易市场管理的通知792

建设部关于建立和健全房地产交易的通知795

司法部、建设部、外办部、国务院侨办关于办理华侨、795

港澳同胞、台湾台胞以及外国人房屋产权事业中795

如何确认以证文书效力的通知795

司法部、建设部关于房产签记管理中加强的证的联合通知797

建设部关于申报土地使用权涉及的有房产权问题的复辟798

建设部关于加强商品产权产籍签证管理的通知799

房地产规划、建设、维修等法规篇800

中华人民共和国城市规范法800

第一章总则800

第二章城市规划的制定801

第三章城市新区开发和旧区改建802

第四章城市规划的实施802

第五章法律责任803

第二章机构和任务804

第一章总则804

第六章附则804

建筑工程质量监督条例804

第三章权限806

第四章其他806

建设工程勘察设计合同条例806

建设工程招标投标暂行规定809

第一章总则809

第二章招标809

第三章投标810

第四章评标定标811

第五章管理与监督812

第六章附则812

工程设计招标投标暂行办法812

第一章总则812

第二章招标813

第五章管理与监督814

第四章评标定标814

第三章投标814

第六章附则815

中外合作设计工程项目暂行规定815

城市异产毗连房屋管理规定817

城市房屋拆迁管理条例818

第一章总则819

第二章拆迁管理一般规定819

第三章拆迁补偿820

第四章拆迁安置821

第五章罚则822

第六章附则822

城市房屋修缮管理规定822

第一章总则823

第二章房屋修缮管理机构的职责823

第三章 房屋修缮责任823

第四章房屋修缮计划管理824

第六章房屋修缮质量管理825

第七章房屋修缮定额管理825

第五章房屋修缮资金管理825

第八章房屋修缮企事业单位管理826

第九章法律责任826

第十章附 则827

房屋接管验收标准827

公有住宅售后维修养护管理暂行办法833

城市房屋拆迁单位管理规定834

建设部关于开展建设监理工作的通知836

一、关于建设监理的范围和对象836

二、关于政府建设监理的管理机构及其职能837

三、关于社会建设监理组织和监理内容837

四、关于建设监理法规837

五、关于开展建设监理的步骤837

关于提高住宅工程质量的规定838

六、关于加强对建设监理工作的领导838

房地产税收法规篇841

契税暂行条例841

中华人民共和国城市维护建设税暂行条例842

中华人民共和国房产税暂行条例842

中华人民共和国耕地占用税暂行条例843

中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例845

中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例846

中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法848

财政部、国家税务总局关于对经营商品房851

收入免征营业税问题的通知851

财政部关于城镇职工购买公有住房契税问题的通知852

中华人民共和国财政部关于对外商投资企业和852

外国企业在华机构的用地不征收土地使用的通知853

关于对外商投资企业从事土地开发和使用权有偿转让853

征收工商统一税和企业所得税问题的通知853

和“经济权益转让”税目若干征税问题的通知854

国家税务局关于“土地使用权转让及出售建筑物”854

关于解决在房地产交易中国有土地收益流失问题的通知855

公司法规篇857

中华人民共和国企业法人登记管理条例857

第一章总 则857

第二章登记主管机关857

第三章登记条件和申请登记单位858

第四章登记注册事项858

第五章开业登记859

第六章变更登记859

第七章注销登记859

第八章公告、年检和证明管理860

第九章事业单位、科技性的社会团体从事860

经营活动的登记管理860

第十一章附 则861

第十章监督管理861

中华人民共和国企业法人登记管理条例施行细则862

登记范围862

登记主管机关863

登记条件864

登记注册事项866

开业登记867

变更登记869

注销登记870

登记审批程度871

公告、年检和证照管理871

监督管理与罚则872

附 则873

国家计划委员会建设部874

关于城市建设综合开发公司的暂行办法874

第一章总则874

第三章资金875

第四章材料、设备875

第二章经营方式875

第五章企业自主权876

第六章组织与领导876

第七章附则876

城乡建设环境保护部国家工商行政管理局877

城市综合开发公司资质等级标准878

关于进一步清理整顿房地产开发公司的意见建设部国家工商行政管理局880

建设部国家工商行政管理局关于严格控制审批等成立房地产开发公司的通知882

城市规划设计单位登记管理办法885

金融、贷款、抵押等法规篇887

第一章建筑业流动资金贷款办法887

借款合同条例889

第一节总则889

第二节借款合同的订立和履行890

第三节借款合同的变更和解除890

第五节附 则891

第四节 违约责任和违法处理891

第三章建设银行借款合同担保办法（试行）892

第四章中国人民建设银行城镇土地开发和商品房贷款办法894

第一节贷款对象和用途894

第二节贷款原则和条件894

第三节贷款审批和用款895

第四节贷款期限和利率895

第五节贷款偿还和资金来源895

第七节附则896

第六节贷款监督和检查896

第五章中国人民建设银行房地产信贷部关于单位住房贷款的暂行办法897

第一节总则897

第二节贷款的种类和用途897

第三节贷款的对象和条件897

第四节贷款期限和利率898

第五节贷款的发放与回收898

第六节贷款管理与监督899

第七节附则900