《表1 近三年典型城市房地产经纪行业市场集中度CR4》

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《基于SCP范式的房地产经纪市场结构分析》

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数据来源:北京市住房和城乡建设委员会、深圳市房地产中介协会、广州市房地产中介协会、保利投资顾问研究院。

按照美国经济学家Bain的市场结构模型，当CR4<30%时，则该市场称为竞争型市场；当CR4≥30%时，表示市场集中度较高，该市场属于寡占型市场。此外，他还将寡占型市场划分为五种类型，CR4≥85%时为寡占Ⅰ型，该市场的垄断程度最高，75≤CR4<85称为寡占Ⅱ型，50≤CR4<75为寡占Ⅲ型，35%-50%时为寡占Ⅳ型，小于35%则为寡占Ⅴ型。我国一线城市房地产经纪行业正由竞争性市场向寡占型市场过渡。其中，广州市场集中度较低，目前仍属于竞争型市场，龙头企业在市场中的垄断程度不高。上海目前已成为寡占型市场，2017年上海前4家经纪机构的市场集中度从26.32%提高到34.13%。深圳也是寡占型市场，且市场集中度提升速度很快，2017年开始已由寡占Ⅳ型进入到寡占Ⅲ型，2018年CR4达到67.3%，成为一线城市中市场集中度最高的城市。北京房地产经纪行业的市场集中度最高，近三年数据显示均为寡占Ⅲ型市场，且龙头企业的市场垄断地位越来越高，排名第一的链家地产占据了北京经纪市场一半左右的市场份额（见表1）。随着经纪行业的转型升级加速，未来小型房地产经纪机构的生存空间会更小，行业的市场集中度会进一步提高。