《表1 地产集团黄浦区南浦社区地块在不同租金增长率假设下测算的贷款还款年限表》

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《商业银行参与租赁住房融资的模式、风险与缓释措施》

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以地产集团黄浦区南浦社区地块为案例（见表1），楼面地价为9771元/平方米，假设单位面积总投资为18771元/平方米，融资比例按80%计算，单位面积融资金额为15017元/平方米，按照预计套数630套，每套75平方米，根据周边租金情况假设每套租金9000元，单位租金为4.2元/平方米/天，扣除30%的经营支出，假设通胀引起每年2%的租金增长率，利率按5年以上4.9%计算，以最大还款能力计算，经营期21年可以归还全部贷款本息。从上海二手房指数办公室公布的租赁指数看，2008年1月指数为1137，2017年12月为1921，10年间上涨了68.95%，按复利计算年均增长5.38%，分别假设年租金增长率1%—5%，得到还款所需年限在16—23年之间。因此考虑建设期因素，贷款期限控制在25年基本合理。