《表5 内部收益率变动表》

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《销售周期、资本结构对房地产项目内含报酬率的敏感性研究——以JX公司为例》

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然而，随着房地产行业的发展困境的到来，相比以前，开发商与总包的议价能力也在降低，所以推迟支付工程款，也就是无息占用总包资金的行业惯例很可能改变。而一旦改变，就意味着开发商的开发资本除了自有资金外，全部为有息负债。那么此时假定该项目除了自有资金外，1.7亿元负债的资本成本为8%，而其余负债的资本成本为2%。从表5可见，依据目前自有资金比例，IRR变为3.3%，随着t3的增加，内部收益率随之降低，最大降低幅度为50%；随着自有资金比例的降低，加速了IRR的下降速度。从表5可见，自有资金与负债呈1:2关系时，随着t3的增加，内部收益率的最大降幅为1.9个百分点，降幅为53%。但当呈1:5关系时，最大降幅为3.86个百分点，降幅为63.4%。说明自有资金占比越小，随t3的增加，其对内部收益率下降的加速效应越明显。