《表1 保障性住房与普通商品房的区别》

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《基于多方主体共治保障房小区物业管理模式研究——以江苏省淮安市为例》

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住房问题是关系国计民生的重要经济问题、社会问题甚至是政治问题。十九大报告指出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居[1]。以实现城市中低收入者权益为出发点的保障性住房是利国利民的工程[2]。所谓保障性住房，是指政府为中低收入困难家庭所提供的限定标准、限定销售价格或租金的社会保障性住房[3]，包括廉租房、经济适用住房、公共租赁住房、定向安置住房、两限商品房。自上个世纪90年代我国保障房项目启动至今，大多数地区的住房保障制度日益完善，但后期物业管理却存在很大问题。保障性住房情况特殊，在取得方式、住户构成、产权性质等诸多方面不同于商品房（见表1），且居住者收入较低甚至有些需要政府救济补贴来勉强维持生活，所以此类住房的物业管理必然与普通商品房存在一定差别，不能全盘照搬后者的物业管理模式。同时，商品经济的发展与保障性住房的物业管理存在着矛盾:（1）商品经济要求物业管理行为的趋利性，而保障性住房物业管理必须体现公益性与救济性；（2）物业管理发展趋势是市场化，而保障性住房物业管理又无法完全市场化。因此，为了使得保障性住房充分发挥其保障性、社会公益性，很有必要构建适合的物业管理模式，明确管理主体是谁、该管什么内容、如何去管等问题，使其住户充分享受到应有的物业服务，保障合法权益。在此背景下，以江苏省淮安市为例，选取具有代表性的四个保障房小区开展实证研究。