《表1 2017年以来国内租赁住房证券化情况》

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《我国金融支持住房租赁市场现状及国际经验借鉴》

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除以上四种融资模式外，2018年6月，中国银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》提出将利用保险资金长期、稳定的优势来支持住房租赁市场。总体来看，受国家鼓励发展住房租赁市场政策影响，近年来，我国金融支持住房租赁市场的融资模式不断丰富，为促进住房租赁市场发展提供有效资金支持。但总体来看，住房租赁市场融资仍存在不足，主要体现为:一是融资规模相对较小。尽管在间接融资方面，银行业授信规模高达数万亿，但实际放款额并不大，恒大研究院估计，目前已流入住房租赁市场的银行信贷资金估计不超过500亿，各类直接融资规模合计也仅仅数百亿规模。相比万亿规模的房屋租赁市场，资金缺口依然较大。二是融资模式相对单一。尽管有少数银行创新住房租赁市场信贷产品，但大多银行仍未介入住房租赁市场，不能提供相应的金融产品和服务。在资本市场方面，租赁市场较为发达的美日等国，均已通过REITs模式吸引社会资本参与，而国内的REITs仍处于摸索阶段，仅发行限定投资者，私募交易性质的类REITs产品，且配套的税收优惠政策尚未建立，与真正的REITs存在较大差距。三是目前国内住房租赁市场企业融资成本依然较高。从已发行的资产证券化产品看，由于住房租赁机构资信水平总体较低，发行时还需要增信，比如，魔方公寓3.5亿元的信托收益权ABS，加上通过中航信托的信托计划保管和中合担保的担保成本，实际综合融资成本接近10%。