《表1 2008年以来中国住房市场历次重要外部需求冲击事件》

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《外部需求冲击、开发商非理性预期与房价波动》

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资料来源:根据相关政策文件及统计资料整理。

从经济周期的“冲击—传导”理论角度看，房地产周期波动源于外部冲击及房地产市场内部传导机制的共同作用。真实房价波动可以看作是一系列由不同冲击形成的周期波动的叠加。2008年以来，住房市场的重大外部环境变化至少有6次:全球金融危机全面爆发（2008年）、以四万亿投资为代表的系列刺激政策（2008年11月~2010年）、大中城市住房市场全面限购（2011年）、连续降息（2012年6月开始）、货币环境由松转紧（始于2013年下半年，以数次钱荒事件和银行间隔夜拆借利率畸高为代表）、以住房“去库存”为导向的楼市去管控化措施及鼓励购房政策不断出台（2015年及2016年前三季度）。其中第1次、第3次及第5次为负向冲击，第2次、第4次及第6次为正向冲击（见表1）。除第1次外，其他5次均为政策冲击。如此频繁的外部正负向冲击，是形成住房市场波动的重要外部因素（见图1）。