《表2 美国城市更新思潮变化与不同时期的政策工具》

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《1950年代以来美国城市更新政策工具的演化与规律特征》

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资料来源:作者绘制

美国城市更新政策工具的演进受到公私部门的角色变化和城市更新思潮的影响。经历了1930年代—1940年代的贫民窟清理后，城市更新的目标从居住导向走向了商业导向，TIF等大量公共融资工具应运而生，及时解决了大规模都市更新的资金问题，地方政府通过激励性区划等政策工具撬动了私有资本对中心区开发的投入。1980年代后美国“新联邦主义”（New Federalism）思潮兴起，鼓励州与地方政府承担更多的城市管理职能。为解决私人开发团体参与城市更新带来的空间蔓延问题，增长管理、精明增长、新城市主义准则等理念引导城市更新走向可持续的土地利用。随后，包容性区划、激励性区划、叠加区划等技术手段用于实践新的城市发展理念。2000年以后，土地公益征收工具的使用变得更为谨慎，土地银行和信托成为管理、盘活城市存量低效土地的实施主体（表2）。