《表1 按资源类型划分的长三角区域住宅价格分异影响因素Tab.1 Factors affecting regional housing price differentiation by resourc

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《长三角一体化区域城市商品住宅价格分异机理研究》

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注:教育和医疗资源数据来自各省市教育局和卫生局网站；区位交通条件数据通过叠加高速公路矢量地图测算；行政资源数据来源于政府网站公开信息整理计算得出；其他经济社会数据来自长三角各省市相关统计年鉴。

利用SPSS软件，首先对表1所列16项指标变量进行Z-score标准化处理；然后以2016年房价为因变量、16项指标为自变量，计算Pearson相关系数检验各影响因素与房价的线性关系，并根据自变量方差膨胀因子（Variance Inflation Factor，VIF）进行影响因素间的多重共线性诊断。结果表明，整体上影响因素与房价的相关性较好，特别是高校资源、高端从业者占比、人口集聚度、房产政策、城市规模、优质教育资源等与房价相关性较强，同时也存在如政府驻地、人口吸引力等相关性较弱的指标；自变量多重共线性诊断结果也较理想，仅“经济密度”与其他自变量存在较强多重共线性（表4）。鉴于此，采用逐步回归分析法（Stepwise Regression），一方面剔除对房价影响不显著的变量；另一方面解决指标多重共线性问题，保留最显著的解释变量，筛选出最优的解释变量集，即最具有解释力的房价分异影响因素。考虑到长三角地域单元类型差异和局部特性明显，房价影响因素可能存在“空间非平稳性”特征[22，23]。这种变量间的非同质性关系，意味着传统回归模型分析此类空间数据较难得到满意的结果。因此，出于对数据空间结构属性的考虑，进一步通过地理加权回归分析模型（Geographically Weighted Regression，GWR），重点考察各个显著性影响因素在长三角不同空间地域内的作用强度差异。