《表1 单因素变化对财务内部收益率的影响》

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《民办养老院投资多因素变化敏感性分析——基于郑州市航空港区养老院案例》

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首先，选择需要分析筛选的不确定性因素，并设定其变动范围。在本项目中，建安投资在实际工程中虽很少发生变化，但是由于金额较大，一旦发生变动，内部收益率将受重大影响；另外，在此方案中，养老院的入住率是根据市场调研预估的，在将来运营期内很有可能发生变化，营业收入也会随之变化，而营业收入对内部收益率的大小起着关键作用；经营成本在年总成本费用中占比大，并且难以预测其变化的幅度。因此，该项目选用建安投资、经营成本和营业收入作为不确定性因素，以财务内部收益率作为分析指标，参考式（1），借用Excel工具进行敏感性分析。根据养老院建设行业的实际情况，考虑到各个变量在实际工程中可能会出现的变化幅度，设定不确定性因素的变化率为±5%和±10%。分析结果见表1，图1。