《表1 房地产业房屋销售面积、销售价格及产业增加值变化》

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《农地转非中土地增值收益产生环节及归属探析》

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数据来源:《中国统计年鉴》（2017年）。

政府将土地使用权转让后，绝对多数用于工业建设和房地产开发，其中以房地产开发项目中土地增值收益在此环节体现最为明显。开发商通过支付土地出让金获取拍卖的土地使用权后，会进行楼盘的开发和售卖。在此环节房地产开发商前后成本和费用主要包括土地成本、临时设施费用、勘察设计费、营建费用、政府配套费用、营销费用等九大科目，该过程漫长而复杂，所需费用较多，对于逐利的开发商来说，需要很强的把控风险和成本的能力。当开发商开发的楼盘符合预售条件时，即可对外公开发售，回收资金。此环节的土地增值收益表现为开发商售卖房屋所得资金减去前期开发楼盘投入成本和所花费用，该增值收益归开发商所有，政府在这一阶段会进行相应税费收取，并获取一定的增值收益，失地农民完全被排除在此环节收益分配之外。房地产行业的利润率普遍在10%以上，有些甚至达到20%以上，相比较其他传统行业的5%-6%的利润率算是暴利了。房地产业及房屋价格一直呈增长趋势，尤其2016年以来房屋销售面积及价格快速增长（见表1），因此大量的资本涌向房地产业进行炒房投资，甚至到了一房难求的地步。“居有其所”是每一位自然人的基本需求和权利，国家为了保障公民的基本居住权，采取了一些列的调控政策对购房者或购房数量进行了限制。表1数据及国家对房地产的调控政策足以表明房地产行业市场景气，开发商获利丰厚。