《表1：各地相关规定：地下车位交易管理若干问题分析——以成都市地方实践为例》

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《地下车位交易管理若干问题分析——以成都市地方实践为例》

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从《物权法》第74条的规定来看，首先满足不等于优先购买权，也不包含随时满足的意思，而是同等条件下，在服务对象方面应当首先满足小区业主而非业主以外的第三方需要。笔者认为，在坚持首先满足业主需要的大原则下，应当适度兼顾交易各方利益平衡，一味限制作为建设单位而非资产长期持有经营主体对资产的处置权，必然损害其合法权益。如《上海市住宅物业管理规定》就明确指出，“物业管理区域内，建设单位所有的机动车停车位数量少于或者等于物业管理区域内房屋套数的，一户业主只能购买或者附赠一个停车位；超出物业管理区域内房屋套数的停车位，一户业主可以多购买或者附赠一个”“停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的单位、个人”。实践中可考虑：（1）在小区车位规划配置比例不足1:1时，为最大限度满足小区业主合理需求，一套房屋权利人购置的车位数量不宜超过两个，车位配置数量超过1:1的，按照配置比例不宜超过配置比例的两倍；（2）当小区业主只租不买时，应当向小区业主提供可租赁车位，考虑到小区安全问题，即使车位有剩余也不提倡将车位出租给小区以外的第三方；（3）当小区交付入住达到一定年限，仍有剩余可售车位时，应当允许开发建设单位将车位整体转让给小区以外的第三方（如股东、物业公司、车位经营公司等）经营管理，但第三方受让车位进行后续资产处置时仍应遵循“首先满足业主需要”的原则，不得擅自转卖。