《表2 深圳市密度分区基准容积率》

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《从政策分离走向政策融合——深圳市存量用地开发政策的反思与建议》

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资料来源：深圳市人民政府，2018.

在一定时期内，城市的容积总量是相对稳定的，存量用地开发的过程也是容积资源二次分配的过程。城市更新和土地整备项目的容积主要基于密度分区计算（表2，图2），以基准容积率为基础，结合轨道站点、周边道路、地块规模等系数进行修正，再结合用地贡献率、公共设施配建等进行计算。容积分配规则的核心是密度分区，同样的产权条件下，密度分区高的项目比其他项目拥有更多开发权利。由于缺少空间和时间统筹，将造成容积资源配置的不合理：一是空间上不合理，表现为区位优先，位于高密度区、临近轨道站点的土地权利人获得更多开发权利；二是时序上不平衡，表现为先到先得，先实施开发的项目将优先获得容积率资源，后续项目则需要解决学位、交通等问题；三是政策间不公平，表现为项目挤压，实施拆除重建的城市更新项目占有更多空间发展权，影响综合整治等其他项目推进。以密度分区为基础的容积分配规则，不仅无法体现容积作为公共资源的价值所在，而且政策设计也有违社会公平。