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第一编房地产产权精要1

第一章 房地产与房地产产权3

第一节 房地产实物范围3

一、土地3

二、建筑物4

三、附着于土地或建筑物的物4

四、建筑物与土地的关系4

一、财产权6

二、物权6

第二节 房地产产权概念6

三、不动产物权8

第二章 中国房地产产权制度12

第一节 土地所有权12

一、国有土地所有权的建立12

二、国有土地所有权的特性13

三、确定国有土地所有权的原则14

四、集体土地所有权16

第二节 土地使用权18

一、土地使用权的涵义18

二、国有土地使用权的法律特征19

三、国有土地使用权的基本法律关系20

四、集体土地使用权21

第三节 国有土地使用权的取得方式22

一、以行政划拨方式取得国有土地使用权23

二、以出让方式取得国有土地使用权25

三、以其他方式取得国有土地使用权29

第四节 房屋所有权30

一、房屋所有权的主体30

二、房屋所有权的内容31

三、房屋所有权的取得和消灭32

四、房屋所有权的类型33

第五节 房地产抵押权36

一、房地产抵押权的概念与特征36

二、房地产抵押权的设立37

三、房地产抵押权的实现37

四、房地产抵押权的消灭38

五、特殊的房地产抵押形式39

六、典权40

一、商品房房产产权特点41

第六节 商品房的产权特点41

二、商品房占地使用权特点42

第七节 房地产产权保护43

一、行政手段43

二、法律手段43

第三章 房地产产权管理与登记制度45

第一节 房地产产权管理概述45

第二节 中国房地产权属登记制度沿革46

一、房地产权属登记的主要特点49

第三节 中国现行房地产权属登记制度49

二、房地产权属登记的基本原则51

三、房地产权属登记的法律效力52

第四节 房地产权属登记种类与登记机关54

一、房地产权属登记种类54

二、房地产权属登记机关57

第五节 房地产权属登记内容与程序60

一、房地产权属登记内容60

二、房地产权属登记程序63

第一节 房地产开发中划拨用地的权属登记72

第四章 房地产确权与权属登记72

一、房地产开发中划拨土地的处置73

二、划拨国有土地使用权的设定与变更登记74

第二节 出让国有土地使用权的确权与登记78

一、出让国有土地使用权的设定79

二、出让国有土地使用权的变更登记80

三、出租土地使用权登记81

第三节 房屋产权登记82

一、常见的房屋产权形态82

二、房屋产权审核与确认87

三、房屋产权初始登记88

四、房屋产权转移登记89

五、商品住宅楼单元房产权与土地使用权95

六、房屋权属变更登记97

七、房屋租赁登记98

第四节 房地产抵押登记100

一、房地产抵押权的设立100

二、房地产抵押登记102

三、抵押房地产的处分105

第五节 房地产权属名称、地址、用途变更登记106

一、名称变更登记107

二、地址变更登记108

三、用途变更登记108

第六节 房地产权属注销登记110

第五章 房地产权属争议及处理114

第一节 房地产权属争议的概念114

一、土地权属争议案件的提起115

二、土地权属争议案件的受理115

第二节 房地产权属争议的处理程序115

三、土地权属争议案件的调解和处理116

四、房屋产权纠纷的处理117

第二编商品房选购的要领与步骤124

第六章 认识购买对象——房地产124

第一节 房地产实物124

一、土地124

二、房屋124

三、房地产125

四、房地产价格126

第二节 房地产业127

二、房地产市场128

一、房地产开发128

三、物业管理129

四、房地产咨询服务129

五、房地产政策法规130

第三节 预先咨询131

第一节 房地产开发商133

一、开发权133

第七章 了解售房者——开发商133

二、开发商的实力表现134

第二节 代理商及物业管理公司137

一、代理商137

二、物业管理公司138

第三节 对购房者的建议139

第八章 购房第一步——选位置140

第一节 城市与位置140

一、城市规划与建设140

二、对位置的初步认识142

一、交通条件143

第二节 影响位置优劣的因素143

二、生活服务设施144

三、市政基础设施146

四、环境状况146

五、社会风气、治安状况148

六、居住区规模与档次149

第三节 理想位置的选择150

一、理想的位置150

二、对选择位置的建议151

一、住宅类型153

第九章 购房第二步——挑房子153

第一节 住宅类型、设计与面积指标153

二、户型设计155

三、面积指标157

四、居住舒适性162

第二节 房屋质量164

一、房屋质量诸方面表现164

二、常见质量问题166

三、房屋质量勘察168

一、豪华阔绰与经济实用不可兼得169

第三节 对购房者的特别提醒169

二、防止面积欺诈170

三、严把质量关170

第十章 购房第三步——审查法律手续171

第一节 房屋的合法来源171

一、新建房屋的合法来源171

二、存量房173

第二节 商品房开发基本程序174

第三节 商品房销售的法律手续179

一、商品房销售的必备法律手续179

二、法律手续不完备的原因180

三、购买手续不齐的房屋的法律后果182

第四节 对购房者的特别提醒183

一、有些房不能卖，更不能买183

二、防止手续欺骗184

第十一章 购房第四步——谈价格、测算有关费用187

第一节 房价构成187

一、土地成本187

二、建安工程费及相关税费187

第二节 房价影响因素188

五、利息和利润188

三、装修费188

四、开发商支付的交易税费188

一、宏观因素189

二、微观因素189

第三节 房价比较与谈判192

一、房价横向比较192

二、房价纵向比较193

三、房价谈判技巧194

第四节 价外费用195

一、防止价内费用价外化196

第五节 对购房者的提醒196

二、不要迷信高房价，也不要轻信低房价197

第十二章 购房第五步——协商签订购房合同198

第一节 购房合同198

一、购房合同标准文本199

二、购房合同基本要求200

第二节 购房合同基本内容203

一、卖方与买方203

二、标的206

三、价格、费用及其计算方法209

四、付款方式211

五、产权保证212

六、入住时间与交接方式213

七、物业管理与保修214

八、附属、补充协议、文件214

九、违约责任215

十、争议处理216

十一、合同生效217

第三节 对购房者的提醒：不要签订无效及不能履行的合同217

一、入住基本条件218

二、入住218

第十三章 购房最后一步——交付使用218

第一节 入住218

三、装修219

第二节 产权登记过户220

第三节 房屋使用221

第四节 对购房者的建议222

一、保留部分房款，待房屋办结产权登记过户手续后再付清全款222

第五节 购房纠纷实例点评223

二、尽早成立业主委员会223

三、买房之后不能掉以轻心223

第三编商品房营销策略235

第十四章 认识市场235

第一节 商品房市场营销的概念——策略组合235

第二节 商品房市场营销的环境——供求特点238

一、我国住宅建设长期投资不足238

二、我国住宅商品化建设供给结构不合理241

三、我国住宅需求长期不能实现社会化和个人化242

四、多种因素导致我国住宅价格过高244

第十五章 购房者行为分析246

第一节 购房者的行为特征246

一、购房顾客的类型分析246

二、顾客购房时的心理特点248

三、影响顾客购房的因素249

第二节 细分消费行为市场251

一、产品区域细分251

二、顾客购买动机细分253

一、商品房价格构成255

第一节 商品房定价原则及策略255

第十六章 价格策略255

二、商品房定价法259

第二节 商品房价格操作及策略261

一、整体价格表的制定策略261

二、销售价格与房屋工程形象进度相配合264

三、期房销售价格与现房销售价格策略264

四、心理定价策略265

五、价格与付款方式266

七、价格操作策略三概念267

六、价格与购买批量267

第三节 商品房调价方法及策略268

一、商品房价格调高的策略268

二、商品房降价手段及策略268

三、顾客对价格调整的反应269

四、避免纯价格竞争269

第十七章 促销策略272

第一节 商品房的广告宣传策略272

一、选择商品房的广告媒体272

二、广告文案的策划275

第二节 商品房的包装策略276

一、制作售楼书及其策略277

二、楼盘样板房的展示及其策略279

三、销售过程中经营卖场的技巧280

第四编商品房抵押贷款285

第十八章 住房金融285

第一节 住房金融的涵义与特点285

一、住房金融的涵义285

二、住房金融的特点285

三、住房金融的构成287

一、世界住房金融制度288

第二节 世界住房金融发展概况288

二、世界住房金融机构的种类289

三、世界住房金融市场290

四、世界住房金融的特点291

第三节 中国住房金融发展概况294

一、中国住房金融的发展过程294

二、我国住房金融发展中存在的问题296

三、中国住房金融前景展望298

第一节 住房抵押贷款的资金来源——住房储蓄302

第十九章 住房抵押贷款概述302

第二节 住房抵押贷款的种类303

第三节 住房抵押贷款的“三性”特征306

一、住房抵押贷款是盈利性较好的银行资产306

二、住房抵押贷款的安全性极高306

三、住房抵押贷款是一项流动性极低的资产306

第四节 住房抵押贷款一般程序308

一、受理借款申请308

二、信用评估308

四、签订贷款合同309

三、协商贷款条件309

五、按期回收本息310

第二十章 个人住房抵押贷款实务311

第一节 个人住房抵押贷款的涵义及发展概况311

一、个人住房担保贷款311

二、个人住房抵押贷款311

三、我国住房抵押贷款的发展概况312

第二节 个人住房抵押贷款的种类314

一、借款人应具备的条件315

二、可以用于抵押的房地产315

第三节 个人住房抵押贷款应具备的条件315

第四节 个人住房抵押贷款的程序316

第五节 个人住房抵押贷款的额度、期限、利率及摊还本息的方法317

一、贷款额度317

二、贷款期限318

三、贷款利率318

四、摊还本息的方法318

第六节 个人住房抵押贷款的借款合同与抵押合同320

一、借款合同320

第七节 个人住房贷款担保方式321

二、抵押合同321

第八节 抵押物的占管、保险322

一、抵押物的占管322

二、抵押物的保险322

第九节 抵押物和质物的处分323

第十节 我国住房抵押贷款的发展目标324

一、住房抵押制度的目标模式324

二、住房抵押市场的目标模式325

一、住房公积金制度发展过程327

第一节 我国住房公积金制度发展概况327

第二十一章 住房公积金327

二、住房公积金制度发展特点328

第二节 住房公积金的运行机制330

一、房委会决策330

二、中心运作330

三、银行专户330

一、住房公积金储蓄的范围331

二、住房公积金的缴存331

第三节 住房公积金储蓄331

四、财政监督331

三、缴存住房公积金的好处332

第四节 住房公积金的支取333

第五节 个人住房公积金贷款334

一、住房公积金贷款的对象334

二、住房公积金贷款的条件334

三、个人住房公积金贷款的程序334

四、个人住房公积金贷款的担保方式335

五、住房公积金贷款的额度、期限、利率及贷款的偿还335

六、住房公积金借款合同的变更与终止336

附：337