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房地产常识1

1.什么是房地产一级市场？1

2.什么是房地产二级市场？1

3.什么是房地产三级市场？1

4.什么是房地产权利人？2

5.什么是商品房？2

6.什么是单位产权房？2

7.什么是使用权房？2

8.什么是安居房？3

9.什么叫平价房？3

10.什么是私房？什么是有限产权房？3

11.购买内销商品房的对象有哪些规定？4

12.购买外销商品房的对象有哪些规定？4

13.购买上海新建内销商品住宅，申报蓝印户口有什么规定？4

14.什么是房屋建筑面积、住宅使用面积和居住面积？5

15.建筑面积计算有什么规则？5

16.公用建筑面积分摊有什么规则？8

17.房间中心距面积和房间内净面积为什么有差异？10

18.房地产权证中绿色权证、黄色权证、红色权证有什么区别？10

19.商品房层次、朝向增减系数有没有统一规定？11

房地产交易12

1.什么是房地产转让？房地产转让主要包括哪些方式？12

2.房地产买卖合同应当载明哪些主要内容？13

3.房地产转让合同什么时候生效？13

4.为什么要对商品房预售进行审核？13

5.什么情况下，签订商品房预售合同？14

6.什么情况下，签订商品房出售合同？14

7.商品房预售应按照什么程序进行？14

8.什么是住宅使用说明书？15

9.本市居民如何申请配购安居房、平价房？16

10.转让预购商品房，应当按什么程序进行？16

11.什么是存量房屋买卖？17

12.花园住宅转让有什么规定？17

13.上海地区个人购买房地产需缴纳哪些税费？18

14.交易过户申请应向什么部门提出？应提交什么文件？18

15.购房后如何办理产权登记？19

16.购房人在购房时，应当被告知哪些相关情况？20

17.房地产权利转移和风险责任转移的日期有什么规定？20

18.房地产转让价格如何确定？20

19.房屋转让时，房屋的附属设施、共用部位如何转让？21

20.新建商品住宅出售单位是否可将住宅的共用部位、共用设备或者公共设施的所有权、使用权单独转让？21

21.未按时交房或未按时付款，违约责任如何规定和处理？21

22.房地产开发企业未经预购人同意，擅自变更预售商品房建筑设计的，应承担什么责任？22

23.房地产转让人“一屋多售”的，应承担什么责任？22

24.如何处理预售商品房交付时建筑面积的增减？22

25.新建房屋转让的保修责任如何确定？23

购房的准备、洽谈和签约24

1.购房的目的有哪些？24

2.购房自用主要考虑哪些因素？24

3.购房投资主要考虑哪些因素？25

4.如何估计自己的购房能力？25

5.如何选择购置物业的区域？26

6.如何确定购置物业的大小？26

7.高层住宅和多层住宅有什么优缺点？27

8.影响房价的其他因素有哪些？27

9.一次性付款和分期付款各有什么利弊？28

10.一般分期付款和银行贷款购房有何区别？28

11.怎样利用个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款？29

12.如何收集各类房源信息？30

13.如何对待房地产不实广告宣传？31

14.购买现房好还是购买期房好？32

15.如何到现场看楼？33

16.购房洽谈前，应注意哪些问题？35

17.如何进行购房洽谈？35

18.如何签订97版预售合同？（附97版合同）36

19.什么样的购房合同需进行公证？41

住宅交付使用42

1.新建住宅交付使用必须达到哪些要求？42

2.无《住宅交付使用许可证》的住宅将受什么限制？43

3.擅自交付使用新建住宅，将承担什么责任？43

4.住宅小区公建设施配套有什么要求？44

5.房屋工程质量存在的通病有哪些？44

6.在房屋接管验收中，对质量问题如何处理？46

7.隐蔽工程在日后显露质量问题如何处理？46

物业管理47

1.为什么要成立业主委员会？47

2.业主委员会何时成立？程序如何？47

3.业主委员会有哪些主要职责？48

4.业主委员会如何委托物业管理企业管理物业？48

5.哪些物业管理服务事项应当在物业管理服务合同中约定？49

6.业主公约有什么效力？50

7.什么是住宅的自用部位及自用设备？50

8.什么是住宅的共用部位、共用设备、公共设施？50

9.什么是前期物业管理？有什么规定？51

10.物业管理服务收费的标准有何规定？52

11.物业管理服务收费包括哪些项目？52

12.物业管理服务费可以预收几个月？业主或使用人未按时交纳，如何处罚？53

13.业主办理入户时，应向物业管理企业交纳哪些费用？53

14.居住物业报修和维修有哪些规定？54

15.业主、使用人在使用物业时哪些属法律禁止的行为？违者将承担什么责任？55

16.改变住宅使用性质有什么规定？56

17.占用物业管理区域内的道路、场地，有什么规定？56

18.利用物业设置广告等经营性设施，有什么规定？57

19.物业管理企业应当如何对装修住宅活动进行指导和监督？57

20.物业管理企业应当如何履行自己的职责？58

21.物业维修基金如何设立和使用？59

22.物业维修、更新费用的承担有什么规定？59

23.住宅的共有部位、共有设备维修时，相邻业主、使用人应如何配合？60

24.物业管理服务具体事项包括哪些？60

25.现行各区、县商品住宅物业管理公共服务收费的中准价及浮动幅度表61

房屋租赁64

1.什么是房屋租赁？64

2.什么是房屋转租？65

3.什么是商品房预租？65

4.什么是先租后售？66

5.什么是售后包租？66

6.房屋出租必须具备哪些条件？66

7.房屋租赁登记备案，应提交哪些文件？67

8.房屋租赁登记备案工作如何进行？68

9.房屋租赁合同应当有哪些条款？68

10.租赁当事人的权利和义务有哪些？68

11.什么情况下，租赁当事人可以变更或解除合同？69

12.什么情况下，出租人有权终止合同？69

13.私房租赁期满，如承租人不搬迁如何处理？70

14.续租房屋有什么规定？70

15.向境内流动人员出租或转租私有居住房屋有什么规定？71

16.房屋租赁期限内，房屋产权转移或租赁双方中一方死亡时，租赁合同如何履约？71

17.《房屋租赁证》有效期最长有几年？71

18.租赁房屋是否允许收取押金？71

19.划拨土地建造的房屋，出租有什么规定？72

20.非外销批租地块上的房屋，如何办理涉外租赁？72

21.城镇私有房屋出租的租赁税费如何计征？72

22.哪种房屋租赁合同须进行公证？73

住房抵押贷款74

1.什么是个人住房抵押贷款？74

2.什么是购房按揭？74

3.个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款有什么不同？75

4.怎样进行购房抵押贷款？75

5.个人住房公积金贷款需提供哪些材料和证明？76

6.怎样计算个人住房公积金贷款可贷额度？77

7.现行个人住房公积金贷款利率是多少？77

8.个人住房商业性贷款需提供哪些材料和证明？78

9.怎样计算个人住房商业性贷款可贷额度？79

10.现行个人住房商业性贷款利率是多少？79

11.什么叫组合贷款？如何办理？80

12.银行对购房借款人要进行哪些审核？81

13.借款人如何与贷款银行签订合同？81

14.如何办理借款合同公证？81

15.如何办理房地产抵押登记？82

16.如何办理所购房屋的保险？82

17.如何办理偿还贷款？82

18.还清贷款后如何注销抵押登记手续？83

已租公有住房购买84

1.为什么当前要积极推进公有住房的出售？84

2.出售已租住公有住房贯彻的原则是什么？84

3.1996年度公有住房出售的范围是什么？85

4.1996年出售公有住房每平方米建筑面积的成本价格是多少？85

5.对购买成本价的公有住房者可享受哪些优惠？85

6.1996年公有住房实际出售的单价如何计算？86

7.公有住房出售时，其实际出售单价有没有最低限价的规定？86

8.购买公有住房的对象（即购房人）如何确定？87

9.在购买按成本价出售的公有住房时，具体有哪些规定？87

10.购买公有住房的建筑面积控制标准是什么？88

11.中、小学教师在按成本价购买公有住房时，有何优惠政策？89

12.职工购房后，因居住困难或其他原因，符合住房分配规定的，是否仍可在单位享受住房分配和购买住房？89

13.购买1985年底前竣工、由单位购买分配给职工租住的多层和高层侨汇商品住房，其实际出售单价是如何计算的？89

14.职工购买公有住房有几种付款方式？有哪些具体规定？89

15.居民购买公有住房后，住房的维修责任和维修费用如何解决？90

16.房屋维修基金如何筹集？90

17.购买公有住房后管理费由谁承担？91

18.如何购买成套改造后的房屋？92

19.公有住房出售价的增减系数是如何确定的？92

20.公有住房出售时的房屋地段等级是如何划分的？92

21.房屋层次、朝向如何确定？93

22.购买已租公有住房时，有哪些税费？93

已售、可售公房交易95

1.什么是已购公房？95

2.已购公房上市出售的范围是什么？95

3.目前已购公房上市有哪些限制条件？95

4.已购公房上市出售应当遵循什么原则？96

5.已购公房上市出售要缴纳哪些税费？96

6.什么是土地收益金？97

7.什么是保证金，其清算原则是什么？97

8.如何办理保证金的退还手续？97

9.已购公房上市出售的程序有哪些？98

10.已购公房上市出售后，其有关的物业管理维修费如何结转？99

11.什么是可售公有住房？99

12.可售公有住房是否可以直接上市出售？100

13.可售公有住房的上市出售原则？100

14.可售公有住房上市出售的程序？100

房地产价格评估与中介服务102

1.房地产估价的目的是什么？102

2.房地产估价有哪几种常用的方法，其适用的范围是什么？102

3.房地产估价收费有哪些规定？104

4.房地产评估机构的资质是如何评定的，如何选择房地产评估机构？105

5.不经过估价，交易双方自行协商的价格是否有效？107

6.房型为什么对房价有影响？107

7.地理位置对房价有什么影响？108

8.环境因素对房价有什么影响？109

9.为什么说物业管理对房地产价格产生影响？109

10.哪些房地产需要评估？110

11.什么是房地产经纪人、经纪人员？房地产经纪人可提供哪些服务？110

12.委托房地产经纪人应注意哪些问题？111

13.房地产中介服务收费的标准是什么？112

14.房地产置换服务公司可提供哪些服务？113

房屋纠纷及有关的法律问题114

1.常见的房屋纠纷有哪几类？114

2.产权争议应如何处理？114

3.转让合同一般在哪些情况下会被称为无效合同？114

4.转让合同无效与承担违约责任有什么区别？116

5.为什么房地产抵押合同一定要登记？116

6.怎样的租赁行为可认定为无效行为？116

7.承租人拖欠租金怎么办？117

8.发生房地产纠纷后应如何处理？117

9.怎样选择行政诉讼和民事诉讼？118

10.房地产纠纷应向哪一级人民法院提起诉讼？118

11.怎样掌握举证责任？118

12.是否只有提起了诉讼才能委托律师代理？119

13.侨居国外的人士要委托国内的代理人如何办理手续？119

14.律师见证与公证机关的公证有何区别？119

附录一：上海市房地产转让办法121

附录二：上海市居住物业管理条例137

附录三：有关法律、法规、规范性文件索引154

附录四：上海市、区（县）房地产交易中心名录156

附录五：上海市部分房地产开发经营公司名录157

后记159