《表3 分区空间绩效评价指标体系》

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《消费者行为视角下的大宁商业综合体空间绩效评价》

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消费者行为视角下的商业综合体各空间分区的绩效如何，是设计师、个体商家和经营管理者共同关注的问题。不同的是，三者有各自关注的焦点:对于设计师来说，希望保证店铺区位的均好性，使得所有店铺对于消费者都有较高的吸引力，客流分布适度均匀；对于个体商家来说，希望自家店铺的客流量、消费额均在一个理想的水平；对于经营管理者来说，希望各功能分区相互带动，使得整个综合体繁华有活力。因此，笔者从这三方的利益诉求出发，从空间优势、自身效益和连带效应3个维度构建分区空间绩效评价体系。其中，从空间优势维度评价各分区的区位对消费者产生的吸引力大小，涵盖自身吸引力、入口优势度和平均邻近度3项指标；从自身效益维度评价各分区的店铺人气旺不旺、能不能带来消费，包括客流量、通过率、停留率、消费额、非计划活动率和停留时长6项指标；从连带效应维度评价该分区的店铺是否能带动其他分区店铺的收益、盘活整个商业综合体，包括逛过该分区的消费者的人均停留时长、人均覆盖率、人均消费额、人均活动次数和人均换点行走距离5项指标（表3）。由此评判商业综合体的空间分区在方案设计时是优势空间还是劣势空间，在消费者的使用过程中是活力空间还是潜力空间，在分区间网络联系中是核心空间还是封闭空间。