《表1 香港公屋发展历程和特征》

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《“居者难有其屋”：香港公屋政策发展演变与启示》

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从上述公屋五大发展阶段来看，前三阶段公屋政策在解决中低收入者住房问题方面发挥了重要作用，取得了显著成效，但也经历了金融危机所致的公屋发展停滞阶段，导致居住问题恶化。总体来看，60多年来，公屋形态和居住品质不断提高，面向人群也不断扩增。从居住环境来看，从最开始简陋、设施不全的“徙置大厦”，到标准化生产、设备齐全、环境优良的“公屋”，以及能与私人住宅媲美的“居屋”，再到关注优质室外景观环境的营造、无障碍设施的建设和适老化细节改造等，体现出以可持续发展理念建设的公屋[9-10]，其居住环境与硬件设施都得到了显著提升。其次，公屋的面向人群逐步扩展，从最初只向灾民提供的“徙置大厦”，到面向有条件的中低收入者的公屋，再到面向“夹心层”的夹屋（2），到现今基本涵盖了大部分中低收入群体[9-10]。政府态度对公屋政策起关键性作用，而经济社会背景、住房供需、公私住房市场博弈、政府市场关系等因素的变化也影响着政府决策，总体上经历了从“被迫干预”到“积极干预”，到“消极干预”，再到“适度干预”的过程[11]（表1）。