《表4 土地价格对商品房价格影响的回归结果》

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《土地财政、房地产价格与财产性收入差距》

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注：（1）*、**、***、****分别表示10%、5%、1%、0.1%的显著性水平；（2）括号内为Z统计量；（3）完整回归结果包含了Sargan-Hansen联合检验、Arellano-Bond检验以及Wald检验的结果，Sargan-Hansen联合检验在10%的显著性水平上不拒绝恰好识别的原假设，Arellano-Bond检验以及Wa

需要特别强调的是，政府作为土地的实际供给方，并未通过“看得见的手”有效引导土地价格保持在合理适中的水平上，土地市场调控未能通过控制土地价格快速上涨有效引导房地产价格合理变化。表8的实证分析结果显示，土地交易价格对土地交易量回归的系数估计值在10%的显著性水平上不拒绝系数等于零的原假设。表6和表7的实证分析结果显示，土地交易量变化对土地价格回归的系数估计结果在10%的显著性水平上不拒绝系数等于零的原假设。表4和表5的实证分析结果显示，土地交易量变化对商品房价格回归的系数估计结果在10%的显著性水平上不拒绝系数等于零的原假设。并且，无论是基于房地产市场的总体分析，还是基于不同类型房地产细分市场的分析，亦或是基于不同控制环境的稳健性分析，实证检验结果均未改变，具有较好的稳健性。我们认为，政府无法通过土地市场上“看得见的手”有效调控房地产市场价格变化的原因在于中国的土地交易制度安排，即土地的“招拍挂”制度。上文的实证结果（表6、表7、表8）已经证明，土地成交量与土地价格之间并不存在因果关系。以往研究中，部分学者认为，政府作为土地一级交易市场的垄断者，可以通过出让土地获取大量土地出让金，增加地方财政收入，政府与房地产开发商在土地开发出让中实际上是利益共同体，可能会出现政府与房地产开发商“同谋”推高房价，即政府通过提高土地出让金价格或者扩大土地供应量获取更多财政收入，房地产开发商在此基础上进一步提高房价，而房价的提高作为引致需求，通过地区投资价值与心理预期等渠道可以进一步推动地价提高，形成房价、地价与土地供应的“三螺旋式”上升。但是，本文的实证分析结果表明，“土地成交量→土地价格→商品房价格”的传导机制无法成立。在土地供应市场上，土地成交量对土地价格的作用并不显著，政府通过限制土地供应量影响房地产开发成本从而影响商品房价格的政策无法实现，“土地价格→土地成交量→商品房价格”的传导机制亦不畅通。正如前文所述，这一传导机制的前两个环节均不成立，土地价格对土地成交量的作用并不显著，土地成交量对商品房价格的作用也不显著，说明政府无法通过控制土地价格从而影响商品房市场的土地供给，从而影响商品房价格。土地“招拍挂”的公开出让制度虽然可以通过引入竞争来推动地价上涨，但在实行经营性用地“招拍挂”制度之前，由于土地从出让到真正可以进行楼盘建设并出售的过程，需要经过多道繁杂的行政手续，形成了“负责立项、开发项目审批、规划定点—办理征地、拆迁、土地出让等用地手续—办理规划、延审手续—建房、售房”的土地开发产业链，土地交易成本在这些过程中层层加码，产业链最后一环的土地成本即真实的土地价格已经大大提高，而土地“招拍挂”制度则打破了这一产业链对房地产商带来的不利影响，降低了交易成本，进而降低了真实地价（王蕾，2005)[39]。因此，两者的中和作用事实上导致土地“招拍挂”制度并不会推动地价脱离房价的超额上涨，而仅仅是揭示出了真实地价。