《表2 中国主要住房金融产品情况》

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《中国住房金融体系的发展进程、逻辑及对策》

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数据来源:Wind。

中国住房金融体系20年的发展可以用“高速”二字来概括。一级市场方面:个人住房贷款余额由1998年的0.07万亿元上升至2018年的25.75万亿元，增长了366.9倍，年均复合增长率为36.46%；房地产开发贷款余额由2004年的0.78万亿元上升至2018年的10.19万亿元，增长了12.1倍，年均复合增长率为10.20%（见表2）。横向比较来看，住房金融表现出三个特性:第一，与住房相关贷款在银行体系占主导地位，仅个人住房贷款和房地产开发贷款两项占金融机构总贷款的比例就达到26.37%，如果考虑保障房建设贷款、公积金贷款、房地产企业并购贷款等其他项目，这一比例将达到35%以上。第二，中国的住房金融一级市场是一个以商业性贷款为主体的市场，2018年商业性贷款（仅包括个贷和开发贷）余额近36万亿元，而公积金贷款余额仅在万亿级别。第三，商业性贷款中个人住房贷款又是重中之重，一方面个人住房贷款满足了个人购房需求，另一方面它对住房供给形成了金融支撑。由于中国实行商品房预售制度，开发商在缴足土地出让金、“四证”齐全以及开发资金达到总投资一定比例以上就可以向当地房地产管理部门申请《商品房预售许可证》，开发商可以用获得资金进一步开发项目。根据房地产开发企业资金来源结构的统计，最大部分是其他资金来源，这其中最主要的部分就是个人按揭贷款，2016年后这一部分比例达到50%以上。