《表4 香港特别行政区主要市区的最高住用地积比率 (即容积率) 限制》

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《空间、制度与治理:两岸三地城市商品房社区治理的比较》

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资料来源:《香港规划标准与准则》

其次，前期物业制度和物业服务“包干制”潜藏了业主权利受损的风险。中国大陆的商品房社区大多实施“前期物业制度”，由开发商代替业主选聘前期物业服务企业，并与之签订物业服务委托合同。一方面，由于前期物业服务合同是建设单位与物业管理企业之间签订的，中标与否的权力掌握在开发商手中，开发商跳过招投标等法定程序，仅以私下协议的方式取得自建项目的物业管理权的现象时有发生，但因业委会的缺失，业主又缺乏撤换前期物业企业的有效途径，[47]“谁开发、谁管理”的思路导致物业管理企业在事实上垄断着小区的治理权。[48]另一方面，当前中国大陆普遍实行物业管理收费的包干制，由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担。这样的物业费用支出情况缺乏透明度。在商品房社区的产权结构较为复杂的情况下，业主监督常处于“虚化”状态，既无组织载体，也缺乏有效的监督约束机制，物业服务质量主要依靠企业自律，社区公共利益和共有财产的收益极易受到侵占或损害，[49]破坏了业主和物业管理企业之间平等的契约关系。