《表1 1970-2015年美国业主组织覆盖情况》

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《共性中的差异:中美城市业主组织合法性比较——基于新制度主义的分析》

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注:规划社区业主协会约占51%-55%，公寓业主协会约占42%-45%，合作制业主协会约占3%-5%。

制度规定性相似的业主组织在发展轨迹上却存有较大差异。中国城市业主组织始于20世纪90年代初，是基于商品房社区“私有—共有”产权形式而产生的管理主体。从历时性看，中国业主组织经历了“先行先试”到“有规可依”再到“法律规约”的探索和实践过程。然而，时至今日业主组织成立难、运行难依然是困扰商品房社区治理的现实性问题。根据现有统计，北京、深圳、广州、长沙、西安等各大城市成立业主组织的比例在20%左右，能够顺利运行的仅有15%左右。[1]20世纪60年代起，随着美国共有权益社区的发展，业主组织数量急剧增加，目前已经成为美国城市治理的重要主体。共有权益社区主要包括公寓（Condominium）、规划房地产（Planned Development）和股份合作制（Stock Cooperative）三种类型，[2]也相应建立了公寓协会、住房协会和股份合作社三种类型的业主组织。根据美国社区协会联盟的调查（详见表1），美国城市业主组织数量已经由1970年的1万个增长到2015年的33.8万个，覆盖全国超过2600万套住房和超过全国22%的人口。[3]