《表3 不同资产重组方式征税对比表》

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《公募REITs的税收制度安排》

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设立REITs时，发起人会将项目公司转让给REITs，同时持有REITs的一定份额，该过程涉及股权转让行为，一方面会涉及征税部门是否会采用穿透式处理，对转让房地产缴纳土地增值税，另一方面，发起人需要按股权转让所得缴纳所得税。首先，该股权转让亦属于REITs设立过程中的重组行为，不应当被视同房地产销售，建议对其性质予以认定，明确其不适用征收土地增值税。另外，该股权转让行为是REITs设立的基础，具有合理的商业目的，建议对该行为产生的企业所得税给予税率上的优惠或递延处理。即便征收所得税，也应该考虑纳税人仍在REITs中持有大量份额，该份额并未实际变现，对应的所得税在设立REITs时可不予以计征。相对于设立项目公司直接购买不动产的方式而言，采用股权收购方式可使买卖双方的税负都显著减少很多，可从降低买方交易成本的方面鼓励REITs的运作，如表3所示。