《表1 2012～2018年元亨企业相关财务指标汇总表》

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《元亨房地产企业投资价值分析》

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数据来源：根据元亨年报数整理

本文将从政策风险、经营风险及财务风险三个角度对元亨企业面临的风险进行分析。首先，房地产行业是我国一直重点支持的国民经济支柱产业，最近十年中国房地产业占GDP比重持续上升，为中国的经济发展及民生改善做出巨大贡献，尽管在发展过热时，政府会出台一些调控政策，但是调控的目的是确保房地产行业良性发展，而不是打压。根据国家统计局公布的数据，在调控政策密集出台的2018年中国房地产开发投资仍然高达12万亿元，同比增长达9.5%，2018年的住宅平均房与2017年相比上涨了12.22%，也就是说，国家出台这样多的房地产调控政策，只是限制住房销售面积增长幅度，而没有遏制房价上涨，在绝大多数一二线城市，商品房仍然处于产销两旺，供不应求的状态，因此目前中国房地产企业不会因政府调控而形成系统政策风险。其次，在经营风险方面，从表1成长性指标可以看出，元亨企业作为我国房地产行业龙头企业，其营业收入、营业利润及利润总额除了个别年份（2014年及2017年）因政府出台较为严格的调控政策导致入增长放缓以外，其他年份均以较快的速度增长，尤其值得强调的是由于受房价上涨及企业战略转型的影响，尽管公司2017年的营业收入仅增长1.01%，但是其营业利润及利润总额却分别增长30%以上，2018年的上述三项指标更是实现了快速增长，由此可以推测企业未来所面临的经营风险较低，企业盈利能力持续增长的预期基本可以实现（具体数据见本文前景分析部分）。最后，在财务风险方面，由于企业持续保持较高投资收益率、强大的资金回收能力及高额现金股利支付率充分说明企业在投资风险、资金回收风险及利润分配风险等方面的风险较低。单从表1偿债能力指标看，企业的资产负债率持续较高，年均在80%左右且有持续增加趋势，流动比率及速动比率连续较低，分别在1.3以下及0.4以下，速动比率有连续下降趋势。因此，表面上看企业存在一定的偿债风险，事实上这是由于我国房地产企业采用期房预售这一特定销售模式形成的，这种预售模式一方面预收了大量现金，一方面确认巨额的“负债”（预收账款或合同负债），这就会使得中国的房地产公司出现房子预售的越快、预收款越多、企业负债越高、偿债能力指标越差的财务指标与经济实质背离的现象。事实上这种所谓的负债无需企业现金偿还，而是随着房产所有权的转移确认为收入。因此，在评价企业真实偿债能力时，应使用调整后的财务指标予以分析，即按照实质重于形式的原则采用剔除预收账款（合同负债）金额影响后的修订财务指标评价企业的真实盈利能力。经过对预收账款及其对应的存货调整后的企业偿债能力指标如下：资产负债率为64.69%、流动比率为1.587、速动比率为0.883、现金比率为32，47%。调整后的偿债能力指标说明企业长期偿债能力适中，短期偿债能力较好，企业实际的偿债风险处于较低水平。