《表3 房价的分解单位：》

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《高房价阻碍了中国城镇化进程吗——基于户籍制度和土地供给的视角》

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首先，我们将2005年作为初始年，研究2015年房价相对于2005年变化中的人口数量、政府土地政策以及产业结构升级的贡献率；其次，为了考察2008年金融危机后中国房地产市场的新变化，我们将2009年作为初始年。表3显示，中国虽然有庞大的人口数量，但人口绝对数量的增长对房价的影响比较小，关键是城乡移民的人口数量及其对住宅的需求。2005—2015年间产业结构升级可以解释26.45%的房价，而土地政策的作用达56.41%，高于Garriga等估计的36%（他们的模型中，政府没有土地财政的动机，也没有考虑到公共服务用地对工业技术生产力的影响）。表3还显示，2008年后针对房价的影响，土地政策作用上升，产业结构升级的作用下降。2008年财政刺激后，地方政府债务也出现爆发性增长，土地财政作为政府融资手段的作用大为加强，地方政府更加依赖于土地政策。另外，为了严防房地产库存危机，政府在2013年之后便有意缩减住宅土地面积的供给，进一步加剧了住宅用地的短缺。这些都导致了2008年后土地政策的重要性和刚性约束。根据方程（12）并结合现实数据，土地政策一个显而易见的后果是，2008年后的城镇化进程要慢于2005—2015年的平均速度，房价的快速上涨提高了人们进入城市的能力要求，阻碍了城市化的快速实现。