《表4 当月二手住房销售面积的三种不同估计量》

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《相对利率、信贷资源挤占与房地产市场波动——基于河南省辖市面板数据的研究》

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注：*、**、***、****分别代表在15%、10%、5%和1%水平下显著。

从表4中看到，三种估计方法均得出，不管货币信贷环境是宽松还是收紧，相对利率对二手住房销售面积均影响显著的结论，且影响是负向的，即相对利率越高，越对二手住房销售有抑制作用。需要指出的是，在二手房方面，个人住房贷款占比对二手住房销售的影响并不显著，同时，也不存在上述新建住房分析中出现的拐点效应。这里的原因同样和上述分析中的原因相似：一是当前二手住房总体杠杆率（二手住房贷款占全部二手住房总市值的比重）要大大低于新建住房，原因是买卖二手住房申请按揭贷款时，银行是以房屋评估价值（而不是房屋交易价值）计算可贷款额度，而房屋评估价值通常大大低于交易价值。因此，二手住房金融杠杆率远远低于新建住房的金融杠杆率，其对房屋销售面积的影响暂未达到拐点区域。二是二手住房购房群体不同于新建住房。二手住房买卖多为改善性需求、购房群体多为中年人，新建住房购房群体较为多样化但主要为年轻人，因此，两者的行为准则和行为方式呈现明显差异。这也从一个侧面解释了个人住房贷款额度对二手住房销售和新建住房销售的不同影响。