《表5 100大中城市土地成交统计》

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《土地功能异化与我国经济增长的可持续性》

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数据来源:Wind资讯。

地价与房价循环上涨，形成资产泡沫。为了依靠有限的建设用地指标创造更多财政收入，地方政府选择抬高住宅、商服用地价格，同时低价供应大量工业用地进行招商引资。土地成交统计数据显示（见表5），2008—2018年100大中城市住宅、商服、工业用地平均溢价率分别为24.9%、12.6%、1.9%（2）；2016年住宅用地溢价率高达58.3%，为近年来最高；受宏观调控影响，2018年住宅用地溢价率有所回落。2008年100大中城市住宅用地成交楼面价为1173元/㎡，是工业用地的4倍；2018年这一数字已上升至4635元/㎡，是工业用地的16倍，住宅用地成交楼面价年均增速高达16.2%。在地方政府、房地产开发商、银行的共同推动下，2008年以后土地价格与房地产价格循环上涨，房地产市场进入繁荣期。根据世界银行标准，正常房价收入比为1.8—5.5，2010年以来我国二三线城市房价收入比为8—11，而一线城市房价收入比高达18—21（3）。一线及二线热点城市房价高、涨幅大，房地产价格泡沫严重。限购、限贷、限价等调控举措在短期内抑制了房地产价格过快上涨，但没有稳定社会预期，一旦宏观调控出现松动，会引发新一轮房价上涨。此外，资产泡沫化导致社会不公和贫富分化，由于现阶段住房保障体系不够健全，城市“夹心层”有所扩大。从宏观层面来看，土地是重要的抵押资产，地价波动通过影响融资放大投资波动[15]，进而造成宏观经济波动[16]。