《表2 万科A2019—2021年企业自由现金流预测》

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《不同股票估值模型的行业适用性分析——以房地产行业为例》

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数据来源：同花顺i FinD数据库。

运用股利自由现金流估值的公式为：FCFE=净利润+非现金支出-营运资本净投资-固定资本净投资+净融资。其中非现金支出项目主要包括固定资产的折旧和无形资产的摊销。营运资本是指流动资产减去流动负债，营运资本净投资是营运资本的增加额，因此可表现为流动资产增加额减去流动负债增加额。固定资产净投资可以从资产负债表上的科目计算得出，它等于购买固定资产所产生的现金流流出额减去处置固定资产所产生的现金流流入额。净融资是企业对债权人的融资额，该项目可以通过债务比率进行预测。本文采用两阶段自由现金流模型进行计算，其中永续增长阶段的增长率采用4%。由于整个预测过程比较复杂且篇幅较长，因此直接将预测结果展示如表2所示。